Służebność gruntowa jest bardzo istotna w przypadku, gdy posiadamy nieruchomość. W sytuacji takiej instytucja ta może okazać się dla nas bardzo przydatna lub być źródłem powstania jakiegoś obowiązku, do którego spełnienia będziemy zobowiązani. Przykładowo w sytuacji braku dostępu do drogi publicznej, służebność gruntowa da nam możliwość uzyskania dostępu do drogi poprzez przykładowo sąsiadującą z nami nieruchomość. Więcej informacji na temat funkcjonowania instytucji służebności gruntowej znajdą państwo w niniejszym artykule.
Co to jest służebność gruntowa?
Służebność gruntowa to ograniczone prawo rzeczowe. Najczęściej jest ona definiowana, jako obciążenie jednej nieruchomości na rzecz właściciela drugiej nieruchomości pewnym, określonym prawem. Ustanowienie służebności gruntowej wiąże się ze zwiększeniem użyteczności jednej nieruchomości lub części tej nieruchomości na rzecz drugiej nieruchomości. Powstanie służebności gruntowej jest zależne od zgody właściciela nieruchomości obciążonej oraz podlega wpisaniu do księgi wieczystej. Służebność gruntowa, w każdym przypadku jest „przypisana” do nieruchomości, oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości służebność gruntowa nie znika a nadal obciąża daną nieruchomość, nawet w przypadku zmiany właściciela. Podsumowując, służebność gruntowa to stosunek prawny, który czy ze sobą dwie nieruchomości. Pierwsza, nieruchomość władnąca, na rzecz, której służebność zostaje ustanowiona, zaś druga nieruchomość służebna, która zostaje obciążona obowiązkiem ustanowienia służebności.
Ustanowienie służebności
Istnieje co najmniej kilka sposobów na podstawie, których możliwe jest ustanowienie służebności gruntowej. Należą do nich między innymi: zawarcie umowy cywilnoprawnej, zasiedzenie, wydane orzeczenie sądowe a także odpowiednia decyzja administracyjna.
Zdecydowanie najczęściej wybieraną formą jest zawarcie umowy cywilnoprawnej. Jest ona zawierana pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej a właścicielem nieruchomości władnącej. Oświadczenie w przypadku służebności gruntowej powinno został złożone w formie aktu notarialnego, gdy warunek ten nie zostanie spełniony to ustanowienie będzie nieważne z mocy prawa. Oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej może zostać złożone w dowolnej formie. Przy zawieraniu umowy należy pamiętać o uwzględnieniu w jej treści pewnych elementów, w tym między innymi:
- zgoda na korzystanie z nieruchomości lub z jej określonej części, lub
- zgoda na ograniczenie jego możliwości obejmujących decydowanie o nieruchomości, która jest obciążona służebnością.
Często służebność jest wpisywana do księgi wieczystej, a by zapewnić przejrzystość sytuacji prawnej danej nieruchomości. Nie jest to jednak wymagane.
Służebność gruntowa może także zostać ustanowiona w drodze postępowania sądowego. Najczęściej na taką formę strony decydują się, gdy nie są w stanie wspólnie ustalić warunków służebności. Przy skorzystaniu z tej formy właściciel nieruchomości władnącej powinien wystosować pismo do sądu, w którym zawarte zostaną wszystkie najistotniejsze dla sprawy elementy takie jak wskazanie stron postępowania czy zakresu służebności. Orzeczenie, które wyda sąd ma charakter nieprocesowy i zobowiązuje obie strony stosunku.
W pewnych przypadkach dochodzi do ustanowienia służebności w wyniku zasiedzenia. Do zasiedzenia może dojść po upływie 20 lub 30 lat. Okres ten zależy od tego, czy do zasiedzenia doszło w dobrej czy w złej wierze. Do zasiedzenia w dobrej wierze dochodzi, gdy osoba, która użytkuje dany grunt ma przekonanie, że ma prawo do danego gruntu a przekonanie to można w jakiś sposób usprawiedliwić. Z zasiedzeniem w złej wietrze mamy do czynienia, gdy posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie posiada prawa własności do danej nieruchomości lub jeśli mógłby uzyskać odpowiednie informacje w łatwy sposób
Służebność gruntowa – forma i przykłady
Służebność gruntowa może przybrać jedną z dwóch form:
- czynną, która jak sama nazwa wskazuje, charakteryzuje się czynnym użytkowaniem nieruchomości służebnej. Jej cel to zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej.
- bierną, która to charakteryzuje się, że niektóre działania właściciela nieruchomości służebnej zostały ograniczone.
Ponadto możemy wyróżnić różne przykłady służebności gruntowej. Należą do nich:
- służebność drogi koniecznej;
- służebność okna, które otwiera się na teren sąsiedniej nieruchomości;
- służebność polegająca na parkowaniu pojazdu na terenie cudzej nieruchomości;
- służebność oparcia muru o mur sąsiedniej nieruchomości;
- służebność postawienia i utrzymywania urządzenia reklamowego;
- zakaz sadzenia wysokich drzew przy granicy posesji.
Wygaśnięcie służebności gruntowe
Służebność gruntowa wygasa w przypadku:
- zrzeczenia się służebności, przez właściciela nieruchomości władnącej. W tej sytuacji dochodzi do złożenia odpowiedniego oświadczenia, którego adresatem jest właściciel nieruchomości obciążonej;
- poprzez nabycie nieruchomości obciążonej przez właściciela nieruchomości władnącej lub poprzez nabycie nieruchomości władnącej przez właściciela nieruchomości obciążonej;
- poprzez zniesienie, do którego może dojść, gdy właściciel nieruchomości obciążonej zażąda zniesienia służebności z powodu nadmiernej jej uciążliwości lub, gdy służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości znaczenie;
- do wygaśnięcia służebności gruntowej dochodzi także w przypadku, gdy nie jest ona wykonywana przez okres dziesięciu lat. Dzieje się tak, gdy z właściciel uprawniony nie korzysta z przysługujących mu uprawnień.
Zmiana treści służebności gruntowej
Właściciel nieruchomości, która jest obciążona ma prawo by zażądać zmiany treści lub sposobu, w jaki wykonywana jest służebność. Może się tak jednak zdarzyć jedynie, gdy pojawiła się ważna potrzeba gospodarcza, która usprawiedliwia takie działanie. Zmiany takiej nie można zażądać, gdy spowoduje to powstanie uszczerbku dla nieruchomości władnącej.
Zniesienie służebności gruntowej
Możliwość ta została przewidziana w sytuacji, gdy służebność gruntowa utraciła jakiekolwiek znaczenie z perspektywy nieruchomości władnącej.
Służebność drogi koniecznej
Jest to bezsprzecznie najczęściej występująca forma służebności koniecznej, znana również pod nazwą służebności przejazdu i przechodu. Aby móc zażądać jej ustanowienia należy spełnić pewne warunki, należą do nich:
- brak odpowiedniego, zagwarantowanego przez prawo i trwałego dostępu do drogi publicznej lub do budynków gospodarskich:
- przy wyznaczeniu drogi koniecznej należy uwzględnić wszystkie potrzeby nieruchomości, która nie posiada dostępu do drogi publicznej, należy także zadbać o jak najmniejsze obciążenie gruntu, przez który droga będzie przebiegać;
- przy ustanawianiu drogi koniecznej należy pamiętać o uwzględnieniu interesu społeczno-ekonomicznego.
Służebność gruntowa ma charakter odpłatny. W związku z tym strona władnąca będzie zmuszona do pokrycia kosztów ustanowienia służebności drogi koniecznej. Wysokość kosztów może być ustalona pomiędzy stronami lub przez Sąd w orzeczeniu.
