Często zdarza się, że nieruchomość ma kilku właścicieli. W przypadku współposiadania danej własności pomiędzy współwłaścicielami często może dochodzić do wielu nieporozumień związanych ze wspólnym zarządzaniem daną własnością. W takich przypadkach z pomocą może przyjść nam instytucja zniesienia współwłasności. Ze względu na jej znaczenie warto więc zapoznać się z jej konsekwencjami oraz procedurą.
Czym jest współwłasność?
Współwłasność polega na tym, że jedna rzecz, nieruchomość lub prawo jest przedmiotem wspólnego prawa kilku osób, czyli kilku współwłaścicieli. Prawo to charakteryzuje się niepodzielnością, oznacza to, że żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do określonej rzeczy oraz, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo wykonywania wszystkich uprawnień, które wynikają z przysługującego mu prawa. Każdy ze współwłaścicieli, bez znaczenia ilu ich jest ma zawsze jednakowe prawo do całej rzeczy, jedyne ograniczenia występujące w tym przypadku wynikają z prawa pozostałych współwłaścicieli. Jak już wspomniano prawa współwłaścicieli są równe i mają równą wartość, każdy z nich ma, więc prawo do dowolnego korzystania z tego prawa, jednak stopień, w jakim współwłaściciele korzystają ze swojego prawa może być różny i zależy od indywidualnej decyzji współwłaściciela.
Rodzaje współwłasności
Zgodnie z artykułem 196 kodeksu cywilnego możemy wyróżnić istnienie dwóch rodzajów współwłasności- współwłasność w częściach ułamkowych lub współwłasność łączną.
Współwłasność łączna może powstać w przypadku, gdy pomiędzy osobami istnieje określony stosunek osobisty przykładowo małżeństwo. W przypadku małżeństwa przykładem istnienia współwłasności jest wspólność majątku małżonków. Współwłasność łączna może zaistnieć jedynie, jeśli wskazują na to przepisy.
Współwłasność w częściach ułamkowych polega na tym, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje pewien udział w prawie własności, który jest określony ułamkiem. Najczęściej powstaje ona przykładowo w przypadku:
- dziedziczenia spadku przez kilka osób;
- dokonania czynności prawnej, przykładowo przez kupno jednej rzeczy przez kilku nabywców;
- zasiedzenia z mocy prawa;
- z mocy prawa przy połączeniu lub pomieszaniu rzeczy ruchomych .
Zniesienie współwłasności
Zniesienie współwłasności umożliwia podzielenie wspólnej rzeczy, ponadto dotyczy ono bezwzględnie wszystkich współwłaścicieli. Poprzez zniesienie współwłasności może dojść do dokonania podziału fizycznego rzeczy . Istnieją jednak sytuacje, w których dana rzecz może się okazać niemożliwa do podzielenia, wtedy dochodzi do zniesienia współwłasności poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli i jednoczesne zobowiązanie go do spłaty udziałów pozostałych właścicieli. Zniesienie współwłasności może być zastosowane w odniesieniu do własności nieruchomości lub do rzeczy ruchomych takich jak np. auto.
Roszczenie o zniesienie współwłasności
Do uruchomienia procedury, której końcowym efektem będzie zniesienie współwłasności może dojść na żądanie każdego ze współwłaścicieli. Żądanie to może zostać podniesione, w każdym czasie.
Tryb zniesienia współwłasności
Zniesienie współwłasności może zostać dokonane poprzez sporządzenie umowy lub sądowo. Wybór formy zniesienia współwłasności umownie jest dobrą alternatywa w przypadku, gdy współwłaścicielom zależy na sprawnym dokonaniu zniesienia współwłasności oraz, gdy nie istnieje pomiędzy nimi żaden konflikt. W takim przypadku podziału dokonuje notariusz poprzez sporządzenie odpowiedniej umowy. W przypadku jednak, gdy sporządzenie umowy nie wchodzi w grę przykładowo ze względu na brak perspektywy dojścia do porozumienia do zniesienia współwłasności może dojść na drodze sądowej. Odbywa się wtedy ono w postępowaniu nieprocesowym, które prowadzi Sąd Rejonowy.
Zniesienie współwłasności nieruchomości
Często zdarza się sytuacja, w której nieruchomość ma kilku właścicieli. Współwłaściciele mogą dokonać zniesienia współwłasności poprzez sporządzenia odpowiedniej umowy. Jak już wspomniano rozwiązanie to może być zastosowane, gdy pomiędzy współwłaścicielami nie ma konfliktu a ich żądania są zgodne ze sobą. Jeśli jednak pomiędzy współwłaścicielami nie ma zgody, pozostaje możliwość zniesienia współwłasności w Sądzie.
W przypadku nieruchomości zniesienie współwłasności jest możliwe na trzy sposoby.
- Pierwszym sposobem jest dokonanie podziału fizycznego nieruchomości-może do niego dojść poprzez np. podział działki na mniejsze części lub wydzielenie w domu odrębnych lokali mieszkalnych. Nie zawsze jednak taki podział będzie możliwy, do takiego podziału nie będzie mogło dojść, jeśli będzie on sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno – gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości lub jeśli dokonana zmiana pociągałby za sobą istotną zmianę lub znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości.
- Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności w przypadku nieruchomości jest przyznanie jej wyłącznie jednemu z właścicieli, zostaje on wtedy zobowiązany do spłaty pozostałych współwłaścicieli. Spłata ta może być określona w ramach sporządzonej umowy lub przez ustalenie wartości nieruchomości przez biegłego sądowego i późniejsze ustalenie wysokości spłaty. W wielu przypadkach dochodzi do rozłożenia spłaty na raty lub jej odroczenia na pewien czas, nie dłuższy jednak niż 10 lat. Jeśli o przyznanie nieruchomości na własność ubiega się jednocześnie kilku współwłaścicieli, decyzję dot. tego, komu ostatecznie przypadnie całość własności podejmuje Sąd. Podjęcie przez Sąd decyzji jest uzależnione od wielu istotnych kwestii takich jak np. stopień związania z daną nieruchomością lub wartość dokonanych na nią nakładów. Warto zaznaczyć, że nieruchomość nigdy nie zostanie przyznana temu współwłaścicielowi, który nie chce jej przyjąć. Jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie będzie chciał przyjąć danej nieruchomości, jedynym wyjściem w takim przypadku będzie dokonanie sprzedaży.
- Trzecim sposobem na zniesienie współwłasności w przypadku nieruchomości jest właśnie dokonanie jej sprzedaży. W tej sytuacji po dokonaniu sprzedaży dojdzie do rozdzielenia uzyskanych środków pomiędzy współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności samochodu
Samochód jest rzeczą, która nie może zostać fizycznie podzielona pomiędzy współwłaścicieli. W związku z tym jedynymi możliwościami na zniesienie współwłasności pozostaje przyznanie rzeczy jednemu z właścicieli przy jednoczesnym dokonaniu spłaty pozostałych właścicieli, jeżeli jednak żaden z właścicieli nie godzi się na takie rozwiązane, drugą możliwością jest dokonanie sprzedaży samochodu.
Częściowe zniesienie współwłasności
Częściowe zniesienie współwłasności jest w polskim prawie jak najbardziej możliwe. Zostało ono przewidziane w odniesieniu do znoszenia współwłasności nieruchomości. Według Romana Dziczka i publikacji „Postępowanie cywilne w sprawach dotyczących nieruchomości” „Będzie ono w takiej sytuacji polegało na przyznaniu części nieruchomości wskazanym współwłaścicielom stosownie do posiadanych udziałów i pozostawieniem pozostałej części nieruchomości we współwłasności pozostałych współwłaścicieli, których udziały w nowo utworzonej nieruchomości przybiorą wówczas zmienioną postać.”
Czy można nie zgodzić się na zniesienie współwłasności?
Zgoda wszystkich współwłaścicieli, dotycząca zniesienia współwłasności jest wymagana, gdy do zniesienia dochodzi w drodze umowy. Jeśli jednak zniesienia dokonuje Sąd wtedy współwłaściciel może nie wyrazić zgody na zniesienie współwłasności. Należy jednak wyraźnie zaznaczyć, że nawet brak zgody jednego ze współwłaścicieli nie zahamuje procedury sądowego znoszenia współwłasności.
Koszty i opłaty zniesienia współwłasności
Pierwsze koszty związane ze zniesieniem współwłasności pojawiają się już na etapie wniesienia sprawy do sądu. Wysokości opłat są wyznaczane na podstawie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Wysokość takiej opłaty będzie zależeć także indywidualnie od sytuacji danych współwłaścicieli przykładowo od podjętych przez nich decyzji. Koszty mogą zależnie od sytuacji wynieść 300 lub 1000 złotych. Jeśli opłata nie zostanie uiszczona Sąd wezwie do uiszczenia opłaty, do czasu, kiedy nie zostanie dokonana opłata nie podejmie on w sprawie żadnej czynności.
Przy zniesieniu współwłasności nieruchomości należy także pamiętać o dokonaniu odpowiednich zmian w księdze wieczystej, opłata za dokonanie takiej zmiany wynosi 150 zł.
Wszelkie opłaty powstające w trakcie znoszenia współwłasności powinien uiścić wnioskodawca.
Zniesienie współwłasności a podatek
W przypadku znoszenia współwłasności należy także pamiętać o skutkach podatkowych. Podatek będzie się różnił od sposobu zniesienia w zależności czy dokonuje się podziału fizycznego, zbycia nieruchomości czy jej przyznania. Przy znoszeniu współwłasności możliwe jest powstanie obowiązku uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych – zobowiązanie to może powstać, gdy w wyniku zniesienia współwłasności podatnik otrzyma spłatę nieruchomości w wysokości przewyższającej jego pierwotny udział. Dodatkowo obowiązek ten pojawi się w odniesieniu do każdej czynności prawnej w wyniku, której dojdzie do przeniesienia prawa własności nieruchomości, części nieruchomości czy udziału. Przy zniesieniu współwłasności stawka podatku będzie miała wysokość 19%.
