Menu Zamknij

Nabycie własności przez zasiedzenie – co warto wiedzieć?

zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności, który wiąże powstanie skutków prawnych z upływem czasu. Dla nabycia własności przez zasiedzenie niezbędne jest także faktyczne wykonywanie prawa własności tak jak właściciel, mimo iż jest się osobą nieuprawnioną. O tym, jak przepisy dotyczące zasiedzenia przekładają się na sytuację właściciela nieruchomości oraz osoby władającej nieruchomością będzie mowa niżej.

Kiedy możliwe jest zasiedzenie nieruchomości?

Omawiając zagadnienie zasiedzenia nieruchomości, w pierwszej kolejności warto poznać rodzaje nieruchomości, wśród których wyróżnić możemy: gruntowe, budynkowe oraz lokalowe. Jest to o tyle istotne, że rodzaj nieruchomości przekłada się przede wszystkim na zasady zasiedzenia.

W przypadku nieruchomości gruntowej, stosuje się zasady ogólne, o których będzie mowa niżej. Z kolei przy nieruchomościach lokalowych zasiedzenie jest możliwe, jeśli w stosunku do lokalu ustanowiono odrębną własność.  W przypadku nieruchomości budynkowej zasiedzenie może nastąpić jedynie wraz z zasiedzeniem użytkowania wieczystego gruntu. 

Zasiedzeniu nie podlegają nieruchomości, które są wyłączone z obrotu, na mocy przepisów szczególnych. Dotyczy to m.in. nieruchomości, które są przeznaczone pod drogi publiczne.

Czy można stać się właścicielem przez zasiedzenie?

Jak wyżej wskazano, zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa własności. Oznacza to, że w wyniku zasiedzenia posiadacz nieruchomości staje się jej właścicielem. Co istotne, zasiedzenie następuje z mocy prawa – innymi słowy oznacza to, że dana osoba wraz z upływem terminu „automatycznie” staje się właścicielem nieruchomości, jeśli spełniła warunki niezbędne dla zasiedzenia. Nie oznacza to jednak, że osoba, która stała się nowym właścicielem nie musi podejmować żadnych czynności – należy bowiem wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia.

Zasiedzenie nieruchomości – jakie warunki trzeba spełnić?

Podstawową przesłanką zasiedzenia jest samoistne posiadanie nieruchomości. W uproszczeniu samoistne posiadanie nieruchomości oznacza faktycznie włada rzeczą i jednoczesną wolę posiadania rzeczy. Samoistne posiadanie nieruchomości przejawia się przede wszystkim w jej używaniu, uprawianiu, czynieniu modernizacji, ale także w pobieraniu pożytków czy ponoszeniu obciążeń związanych z nieruchomością (np. opłacanie rachunków, podatków). Oznacza to, że posiadanie samoistne musi być zamanifestowane zewnętrznie. Innymi słowy przejawy władania rzeczą muszą być widoczne dla otoczenia. 

Samoistnego posiadania nie należy jednak mylić z posiadaniem zależnym, które oznacza władanie rzeczą na podstawie stosunku prawnego, np. w przypadku najmu lub dzierżawy. A zatem – tytułem przykładu – najemca mieszkania w trakcie trwania umowy najmu włada mieszkaniem, jednak z uwagi na łączący go stosunek najmu, nie jest on posiadaczem samoistnym i nie może zasiedzieć mieszkania. Termin do zasiedzenia swój rozpocznie dopiero od momentu, w którym umowa najmu się skończyła, a mimo jej wygaśnięcia, podmiot nie opuścił mieszkania i wciąż go używa – czyli od chwili kiedy stał się on posiadaczem samoistnym.

Kto może nabyć nieruchomość przez zasiedzenie?

Jak wyżej wspomniano, jednym z warunków zasiedzenia nieruchomości jest władanie nią w charakterze posiadacza samoistnego. Drugim warunkiem jest upływ terminu zasiedzenia, który jest różnicowany w zależności od tego czy posiadacz działał w dobrej, czy też złej wierze. 

W przypadku, gdy samoistny posiadacz działał w dobrej wierze, termin do zasiedzenia wynosi 20 lat. Pojęcie dobrej wiary nie zostało zdefiniowane przez prawodawcę – przyjmuje się jednak, że chodzi o usprawiedliwione w danej sprawie przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo do władania nieruchomością. Podkreślić należy, iż chodzi tu o usprawiedliwione przekonanie. Oznacza to, że w postępowaniu sądowym samo stwierdzenie, że posiadacz myślał, że nieruchomość należy do niego, może okazać się niewystarczające. Jednocześnie jednak, warto wiedzieć, że dobra wiara podlega ocenie według stanu, w której posiadacz zaczął władać nieruchomością, a późniejsze zmiany świadomości posiadacza nie powinny podlegać ocenie. Jako działanie w złej wierze należy uznać sytuację, kiedy posiadacz wiedział, lub powinien był wiedzieć, że nieruchomość nie stanowi jego własności. Wówczas termin do zasiedzenia wynosi 30 lat. Co istotne, w obu przypadkach samoistne posiadanie musi trwać nieprzerwanie. Warto również pamiętać, że nawet jeśli posiadacz samoistny odda nieruchomość innej osobie w posiadanie zależne (np. najem) nie traci on swojego posiadania.

Przepisy prawa cywilnego regulują ograniczenie zasiedzenia, które związane z jest wiekiem właściciela nieruchomości. Jeśli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności.

Jak się bronić przed zasiedzeniem nieruchomości?

Jak wyżej wspomniano, okres władania nieruchomością niezbędny do zasiedzenia musi być nieprzerwany, co określamy mianem ciągłości posiadania. Przepisy przewidują jednak instrumenty, z których właściciel nieruchomości w sensie prawnym może skorzystać, dzięki czemu przerwie on bieg przedawnienia. Przerwanie zasiedzenia może nastąpić jedynie wówczas, gdy czynności dokona wyłącznie właściciel nieruchomości. Wśród możliwości, z jakich właściciel nieruchomości może skorzystać, warto wymienić:

  • powództwo windykacyjne – roszczenie windykacyjne oznacza, że właściciel może żądać od posiadacza samoistnego, aby ten wydał mu nieruchomość. Co istotne, roszczenie to nie podlega przedawnieniu. 
  • powództwo negatoryjne o zaprzestanie naruszeń prawa własności nieruchomości
  • powództwo o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
  • wniosek o wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego
  • wniosek o dział spadku.

O tym, które z rozwiązań w danej sprawie będzie najkorzystniejsze, decydują oczywiście indywidualne okoliczności danej sprawy.