Menu Zamknij

Roszczenie o zwrot nakładów na nieruchomość

zwrot nakładów na nieruchomość

Praktyka pokazuje, że nakłady na nieruchomość – choć zwykle czynione są w dobrej wierze, niekiedy stanowią pole do nieporozumień stron. Kwestie rozliczeń tych nakładów zależy od tego w jakich okolicznościach zostały one dokonane. Inaczej bowiem kształtują się zasady rozliczania nakładów np. między małżonkami, współwłaścicielami, czy też osobami których nie łączy żaden stosunek prawny. 

Zwrot nakładów na nieruchomość małżonka

W sytuacji kiedy małżonek dokonał nakładów na nieruchomość drugiego małżonka stanowiącą jego majątek osobisty (np. w wyniku nabycia domu przed zawarciem małżeństwa), może on żądać zwrotu wydatków i nakładów poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty drugiego małżonka. Takie rozwiązanie przewidują przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wprowadzając jednak pewne ograniczenie, bowiem zwrot nie obejmuje wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód.  Jeśli np. małżonkowie w trakcie związku wspólnie postanowili wyremontować dom jednego z małżonków, przeznaczając na ten cel własne zarobki po to, aby następnie wynajmować ten dom i osiągać dochód, zwrot nakładów będzie nienależny. 

Zwrot nakładów na nieruchomość po rozwodzie

Zwrotu takich nakładów dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny. Warto pamiętać, że nakłady i wydatki mogą być rozliczone nie później niż przy podziale majątku wspólnego. Po podziale majątku wspólnego dochodzenie tych roszczeń nie będzie możliwe.

Warto zauważyć, że w powyższym przypadku chodzi o nakłady na majątek osobisty małżonka z majątku wspólnego małżonków, do którego należą m.in. między innymi pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków. 

W przypadku nakładów z majątku osobistego na majątek osobisty drugiego małżonka, należy wystąpić z powództwem o zapłatę – takie roszczenie nie może zostać rozpoznane w sprawie o podział majątku wspólnego.

Zwrot nakładów na nieruchomość osoby trzeciej

Rozliczenie nakładów na nieruchomość osoby trzeciej kształtuje się zgoła inaczej. Jest to szczególnie istotne zagadnienie np. w kontekście związków nieformalnych, kiedy to np. jeden partner dokonuje nakładów na nieruchomość drugiego, wierząc, że takie działanie przynieście obopólną korzyść. 

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.  Za posiadacza w złej wierze uznaje się osobę, która wiedziała lub powinna była wiedzieć, że nieruchomość nie stanowi jej własności (czyli np. kiedy osoba dobrowolnie czyni nakłady na cudzą nieruchomość). Jeśli zatem taka osoba dokonuje nakładów na nieruchomość, mając świadomość, że nie stanowi ona jej własności, może ona domagać się jedynie zwrotu takich inwestycji, które miały na celu utrzymania nieruchomości w takim stanie, by zapewnić normalne korzystanie z nieruchomości. Wśród nich zalicza się niezbędne remonty i konserwacje, podatki i świadczenia publiczne, a także nakłady poniesione na wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej, łazienki, instalacji centralnego ogrzewania. Inne nakłady, np. ponadprzeciętne modernizacje nieruchomości, nie będą podlegały zwrotowi. 

Rozliczenie nakładów na cudzą nieruchomość

Sytuacja posiadacza w dobrej wierze kształtuje się nieco lepiej, bowiem może on żądać zwrotu nakładów koniecznych w takim zakresie w jakim nie mają one pokrycia w uzyskanych z nieruchomości korzyści. A zatem właściciel i posiadacz nieruchomości dokonują wzajemnych potrąceń – wartości nakładów z wartością pożytków i korzyści otrzymanych przez posiadacza. Jeśli chodzi o inne nakłady niż konieczne, samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać ich zwrotu o tyle o ile zwiększają wartość nieruchomości.

Rozliczenie nakładów na nieruchomość przy zniesieniu współwłasności

Rozliczenia nakładów na nieruchomość przez właścicieli co do zasady dokonywane są w oparciu o art. 207 k.c. zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadające współwłaścicielom przypadają w stosunku do wielkości udziałów. Analogiczny system podziału dotyczy także wydatków i ciężarów związanych z rzeczą. 

Warto jednak wiedzieć, że powyższy sposób ponoszenia nakładów wyżej (art. 207 k.c.) znajduje zastosowanie, tylko, gdy wydatki te zostały dokonane zgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną, czyli w sytuacji gdy wspólna rzecz była posiadana przez wszystkich współwłaścicieli a tylko jeden z nich poniósł na nią nakłady, z których korzystali wszyscy. Jeśli np. współwłaściciel dokonał nakładu tylko na tą część wspólnej nieruchomości, z której wyłącznie on korzystał, to do rozliczenia takiego nakładu nie ma zastosowania art. 207 k.c.  Oczywiście współwłaściciele mogą odmiennie uregulować sposób podziału pożytków i ponoszenia wydatków. Dlatego też ostateczny sposób rozliczenia nakładów poczynionych na rzecz wspólną zależy od tego, czy współwłaściciele określili tę kwestię umownie. 

Rozliczenie nakładów na nieruchomość

Pozostając przy kwestii rozliczenia nakładów poczynionych na nieruchomość objęta współwłasnością, podkreślić przy tym trzeba, iż zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego roszczenie o zwrot wartości nakładów poczynionych przez jednego ze współwłaścicieli na nieruchomość wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r. sygn. akt: III CZP 11/06).

Zwrot nakładów na cudzą nieruchomość przedawnienie

Jeśli chodzi o roszczenia małżonków w związku z poczynionymi nakładami,  należy pamiętać, że po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego nie można już dochodzić roszczeń z tytułu zwrotu nakładów z majątku odrębnego na majątek wspólny oraz z majątku wspólnego na majątek odrębny. 

Podobnie kształtuje się możliwość dochodzenia roszczeń tytułem zwrotu nakładów w przypadku zniesienia współwłasności. Po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić tego roszczenia, nawet jeśli nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności.

Jeśli chodzi o roszczenia dot. zwrotu nakładów na nieruchomość osoby trzeciej, zgodnie z ogólną zasadą przedawniają się one z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Podobne artykuły