Postępowanie wieczystoksięgowe jest szczególnym rodzajem postępowania cywilnego i – jak sama nazywa wskazuje – dotyczy spraw związanych z księgami wieczystymi, a konkretnie rozpoznania wniosków o wpis w księgach wieczystych. Na postępowanie wieczystoksięgowe składa się szereg czynności procesowych zmierzających do zarejestrowania wpisu w księdze wieczystej. Postępowanie wieczystoksięgowe co do zasady wszczynane jest na wniosek. W niektórych przypadkach może ono jednak być wszczęte z urzędu.
Co to jest postępowanie wieczystoksięgowe?
Przed zagłębieniem się w istotę postępowania wieczystoksięgowego, warto w pierwszej kolejności zrozumieć cel istnienia ksiąg wieczystych i obowiązki z nimi związane. Księgi wieczyste to dokumenty opisujący stan prawny nieruchomości. Jest ona podzielona na IV działy i zawiera:
- okładkę, w której znajdziemy m.in. informacje podstawowe oraz rodzaj nieruchomości, dane o założeniu księgi wieczystej i ewentualnie o jej zamknięciu,
- Dział I, w której znajduje się oznaczenie nieruchomości (dane pochodzące z ewidencji gruntów, np. numer działku, powierzchnię gruntu, przeznaczenie nieruchomości), a także spis praw związanych z prawem własności, a także termin i sposób użytkowania nieruchomości jeśli jest oddana w użytkowanie wieczyste,
- Dział II obejmujący wpisy dotyczące własności oraz użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- Dział III obejmujący prawa, roszczenia i ograniczenia nieruchomości (np. służebności gruntowe),
- Dział IV, w której znajdziemy wpisy dot. hipoteki, z określeniem wysokości, waluty zakresu oraz innych cech, a także dane osoby fizycznej lub prawnej, na rzecz której ustanowiono hipotekę.
Celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest zapewnienie prawidłowego i bezpiecznego obrotu nieruchomościami. Z księgami wieczystymi ściśle wiąże się m.in. zakup czy sprzedaż nieruchomości. W takich sytuacjach księga wieczysta jest zbiorem informacji o danej nieruchomości. Z założenia księga wieczysta przedstawia aktualny stan prawny nieruchomości. W związku z tym przepisy przewidują obowiązek złożenia wniosku o wpis do KW m.in. w sytuacji:
- uaktualnienia księgi wieczystej,
- nabycia spadku,
- nabycia nieruchomości,
- ustanowienia hipoteki,
- ustanowienia służebności przesyłu lub służebności drogi koniecznej.
W niektórych przypadkach wpis do KW należy do zadań notariusza. Czasami jednak to właściciel nieruchomości, lub osoba, której prawo winno zostać ujawnione w księdze wieczystej ma obowiązek wystąpić z wnioskiem o dokonanie wpisu. W braku wykonania tego obowiązku należy liczyć się z niekorzystnymi konsekwencjami. Jako przykład należy wskazać instytucję rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej. Zgodnie z nią w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Co to znaczy w praktyce? Otóż jeśli kupujący działając w dobrej wierze dokonał zakupu nieruchomości od osoby, która w księdze wieczystej figurowała jako właściciel, a następnie okaże się, że właścicielem była inna osoba (np. w drodze spadkobrania), czynność sprzedaży będzie skuteczna.
Między innymi z tego względu bardzo ważna jest dbałość o księgę wieczystą i – w razie zmiany stanu prawnego nieruchomości – niezwłoczne jej aktualizowanie.
Co bada sąd wieczystoksięgowy?
Wniosek o wpis jest składany do sądu wieczystoksięgowego, a precyzując – do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego na urzędowym formularzu, które są dostępnie w sądzie lub na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Warto wiedzieć, że wniosek o wpis to nie tylko wpis w ścisłym rozumieniu tego słowa. Zgodnie z przepisami wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu. Rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Jednocześnie sąd co do zasady dokonuje wpisu w księdze wieczystej jedynie w granicach wniosku.
Kto jest uczestnikiem postępowania wieczystoksięgowego?
Do uczestników postępowania wieczystoksięgowego należy przede wszystkim wnioskodawca, ale także osoby, których prawa zostały wykreślone lub obciążone, bądź osoby na rzecz których wpis ma nastąpić. Poza wskazanymi osobami, nikt inny nie może być uczestnikiem w postępowaniu wieczystoksięgowym. Warto wiedzieć, że sprawy w postępowaniu wieczystoksięgowym rozpoznawane są na posiedzeniu niejawnym (tj. bez udziału stron).
Postępowanie wieczystoksięgowe z urzędu
Jak wyżej wskazano, co do zasady postępowanie wieczystoksięgowe wszczyna się na wniosek i jest rozpoznawany on w granicach wyznaczonych przez jego treść. Przepisy szczególne przewidują jednak sytuacje, kiedy sąd z urzędu jest uprawniony do wszczęcia postępowania wieczystoksięgowego. Wśród nich możemy wymienić przykładowo:
- sprostowanie oznaczenia nieruchomości na podstawie katastru z danych,
- ujawnienie wpisów – ostrzeżeń o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
- wpis ostrzeżenia o zakazie zbywania lub obciążania nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie postanowienia o zabezpieczeniu roszczenia niepieniężnego.
Apelacja do postępowania wieczystoksięgowego
O dokonanym wpisie sąd zawiadamia uczestników postępowania, których wskazano wyżej (sąd nie zawiadamia jednak uczestnika, który na piśmie zrzekł się zawiadomienia). Wpis do księgi wieczystej jest orzeczeniem. Przepisy przewidują możliwość wniesienia apelacji, którą wnosi się w terminie dwóch tygodni od doręczenia zawiadomienia o wpisie. Z kolei dla uczestnika, który zrzekł się zawiadomienia, termin ten biegnie od dnia dokonania wpisu. Warto wiedzieć, że w postępowaniu wieczystoksięgowym nie sporządza się uzasadnienia dokonanego wpisu. Dlatego w tym przypadku, nie składa się wniosku o sporządzenie pisemnego uzasadnienia. Warto wiedzieć, że apelacja przysługuje zarówno wtedy gdy sąd dokonał wpisu jak również gdy oddalono wniosek o dokonanie wpisu.
Zaskarżanie orzeczenia kształtuje się nieco inaczej, gdy wpis dokonał referendarz sądowy. W takim przypadku przysługuje skarga do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą, w którym wydano zaskarżone orzeczenie. Termin do złożenia skargi wynosi tydzień od dnia doręczenia zawiadomienia o wpisie (w przypadku uczestnika który zrzekł się zawiadomienia termin biegnie od dnia wpisu).
