Co to jest księga wieczysta?
Księgi wieczyste to ogólnodostępne dokumenty, które stanowią o stanie prawnym konkretnej nieruchomości. Można powiedzieć, iż jest to najważniejszy dokument, którym powinni być zainteresowani przede wszystkim właściciele nieruchomości lub osoby noszące się z zamiarem zakupu domu, czy mieszkania. Co istotne, księgę wieczystą można przejrzeć online, gdy znamy numer danej księgi. Podkreślenia wymaga także fakt, iż może zdarzyć się taka sytuacja, iż dana nieruchomość nie będzie posiadała księgi wieczystej. Wszystkie kwestie dotyczące ksiąg wieczystych zostaną omówione w niniejszym artykule.
Księga wieczysta – jakie informacje zawiera?
Struktura księgi wieczystej jest bardzo przejrzysta, zawierają się w niej cztery działy, każdy dotyczy innej kwestii. W dziale pierwszym księgi wieczystej przykładowo mieszkania znajdziemy informacje o danych dotyczących sprawdzanej nieruchomości, kwestie te to: adres, rodzaj nieruchomości (sposób korzystania z niej), liczba pomieszczeń, liczba pięter, a także informacja o udziału w nieruchomości wspólnej.
W dziale drugim zatytułowanej „własność” księgi wieczystej znajdują się dane o aktualnym właścicielu nieruchomości lub o jej użytkowniku wieczystym oraz o rodzaju przysługującego im prawa do nieruchomości. Często osób tych- właścicieli lub użytkowników wieczystych będzie więcej niż tylko jeden. W takiej sytuacji w księdze będzie zawarta informacja, czy współwłaścicielom przysługuje własność łączna (która występuje np. wśród małżonków nieposiadających rozdzielności majątkowej), czy ułamkowa. Jeśli ta druga to określony będzie także udział we własności każdego z nich.
W dziale trzecim księgi doszukać się można informacji o obciążeniach danej nieruchomości poza hipoteką. Można tu np. sprawdzić, czy wobec nieruchomości nie toczy się egzekucja komornicza, czy nie jest obciążona służebnościami, czy chociażby prawem pierwokupu. Są to bardzo istotne wiadomości dla potencjalnego kupującego, bowiem od nich często zależeć będzie cena.
Dział piąty księgi wieczystej poświęcony jest w całości hipotece. Hipoteka to nic innego jak ustanowione ograniczone prawo rzeczowe. Najczęściej będzie wynikała z zawarcia kredytu hipotecznego zaciągniętego w celu zakupu nieruchomości. Co istotne, wpis w tym dziale oznacza, iż w przypadku braku spłacania należności wynikających z hipoteki, bank będzie mógł dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości, a mówiąc prościej- stanie się jej właścicielem.
Księga wieczysta – jak sprawdzić?
W celu sprawdzenia księgi wieczystej wygodnie przez Internet należy posiadać numer danej księgi, rejestr jest jawny- każdy może go przeglądać. Każda nieruchomość posiada bowiem swój unikalny numer, przypisany wyłącznie jej. Numer ten składa się z trzech członów, podajemy przykład księgi wieczystej nieruchomości leżącej w Poznaniu: PO1P/000000000/0. Do sprawdzenia stanu księgi wieczystej potrzebujemy taki cały numer, czyli człon pierwszy składający się z łącznie 4 liter i cyfr, człon drugi składający się z 8 cyfr oraz człon trzeci, na który składa się tylko jedna cyfra.
Dokument stanowiący księgę wieczystą dostępny jest w formie papierowej, ale także elektronicznej. Odpisy księgi wieczystej otrzymamy w sądzie rejonowym prowadzącym księgi wieczyste- właściwym miejscowo dla położenie interesującej nas nieruchomości. Na stronie www.ekw.gov.pl możemy natomiast znaleźć księgi wieczyste w formacie zdigitalizowanym. Jest to ogólnopolski rejestr nieruchomości prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Przy czym, należy pamiętać, taka wersja internetowa to jedynie wersja skrócona, nie zawiera tam wszystkich informacji i dokumentów stanowiących podstawy wpisów do księgi. „Prawdziwa” księga jest tylko jedna, chodzi oczywiście o tę znajdującą się w sądzie. Co istotne, przeglądać ją może jedynie osoba mająca w tym interes prawny i notariusz.
Kiedy należy sprawdzić księgę wieczystą?
Księgę wieczystą należy sprawdzić zawsze wtedy, gdy rozważamy zakup danej nieruchomości. Najlepszym etapem na zrobienie tego jest jeszcze czas przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży. Potem księgę należy sprawdzić ponownie przed podpisaniem umowy przenoszącej własność, by mieć pewność, iż nie zostały tam dodane wpisy obniżające znacznie cenę nieruchomości. Nadto, analizując księgę wieczystą będziemy mieć też pewność, czy osoba, z którą podpisujemy umowę jest na pewno prawowitym jej właścicielem. Co istotne, przy wydruku elektronicznym odpisu księgi, informacje nieaktualne będą zaznaczone szarym polem rubryki. Warto zatem także prześledzić poprzednie wpisy.
Czy każda nieruchomość posiada księgę wieczystą?
Wbrew pozorom, zdarzają się jeszcze nieruchomości, które nie posiadają założonej księgi wieczystej, co więcej, nieruchomości takie można sprzedawać i kupować. Najczęściej brak księgi wieczystej będzie dotyczył mieszkań spółdzielczych, a konkretyzując spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W przypadku zamiaru sprzedaży takiego prawa należy przygotować się na konieczność okazania różnego rodzaju dokumentów związanych z nieruchomością jak np. aktu notarialnego nabycia prawa, zaświadczenia ze spółdzielni do sprzedaży lokalu itp.
W celu wyjaśnienia, wskazać trzeba, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest pełnym prawem własności, a jest natomiast ograniczonym prawem rzeczowym, które daje osobie go posiadającej prawo do użytkowania oraz swobodnego rozporządzenia takim lokalem. Formalnie właścicielem lokalu pozostaje jednak nadal spółdzielnia, która przeważnie jest także właścicielem gruntu, na którym postawiony jest budynek mieszkalny. Spółdzielcze prawo do lokalu reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.
Jak założyć księgę wieczystą?
Co istotne, księgę wieczystą może założyć notariusz, ale tylko w momencie wykonywania innej czynności notarialnej jak np. sprzedaż nieruchomości. Takie założenie wiąże się oczywiście z opłatami sądowymi i dla notariusza i najczęściej ma miejsce przy sprzedaży mieszkań tzw. deweloperskich, które nie mają jeszcze z oczywistych względów założonej księgi wieczystej.
W przypadku zamiaru samodzielnego założenia księgi wieczystej mieszkania, które go nie posiada, należy złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego właściwego miejscowo dla danej nieruchomości. Formularze wniosków do sądu tego rodzaju znajdują się w siedzibie sądu lub można je pobrać z Internetu. Wniosek o założenie księgi wieczystej będzie zawierał:
- oznaczenie nieruchomości, dla której ma być założona księga- miejsce jej położenia, obszaru, sposobu korzystania z nieruchomości,
- wskazanie osób, na których rzeczy własność ma być wpisana,
- wskazanie tytułu własności nieruchomości lub tytułu nabycia spółdzielczego prawa do lokalu, a nadto oświadczenie zarządu spółdzielni o przyjęciu w poczet spółdzielni,
- wskazanie obciążeń nieruchomości.
Co istotne, do wniosku w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu należy także załączyć wszystkie dokumenty, które będą poświadczały prawo do tego lokalu, a także prawo osoby, od której nieruchomość ta została nabyta. Niezbędny będzie także dokument tj. wypis z rejestru gruntów, w którym określa się oznaczenie nieruchomości, a także wyrys z mapy ewidencyjnej, który zawiera określenie położenia nieruchomości i jej obszar, a także oznaczenie korzystania z nieruchomości.
Jakie są korzyści z założenia księgi wieczystej?
Na pewno o wiele łatwiej jest sprzedać nieruchomość z założoną księgą wieczystą, gdyż jest to standardowy sposób ewidencji nieruchomości i większość osób jest z tym zaznajomiona. Nadto, księga wieczysta założona dla nieruchomości jest niezbędna jeśli chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny na daną nieruchomość, bowiem przepisy o księgach wieczystych i hipotece przewidują, iż do powstania hipoteki konieczny jest wpis w księdze wieczystej. Nie można założyć, że nigdy nie będziemy w konieczności zaciągnięcia takiego kredytu, więc warto pod tym kątem rozważyć założenie księgi dla nieruchomości, która jej nie posiada.
