Bezumowne korzystanie z nieruchomości to pojęcie, które początkowo niewielu może być znajome. Jednak w praktyce może się okazać, że wiedza na temat funkcjonowania tej instytucji okaże się być przydatna. Sytuacja, w której ktoś korzysta z Twojej nieruchomości, gdy sobie tego nie życzysz jest bardzo niekomfortowa i nikt nie chce mierzyć się z takim problemem. Nie zawsze jest to jednak możliwe do uniknięcia. Każdy właściciel nieruchomości powinien wiedzieć, na czym polegać może bezumowne korzystanie z nieruchomości, dlatego aby orientować się jak radzić sobie w takiej sytuacji i jakie roszczenia mamy szanse wyegzekwować.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości – co to jest?
Bezumowne korzystanie z nieruchomości to używanie danej nieruchomości bez posiadania do niej jakichkolwiek praw, czyli bez tytułu prawnego lub używanie jej bez zgody właściciela. Zaznaczyć należy, że takiego korzystania dana osoba może się dopuścić świadomie lub nie. Z bezumownym korzystaniem możemy się zmierzyć w wielu sytuacjach. Często do jego powstania dochodzi w przypadku zakończenia lub wypowiedzenia umowy najmu danej nieruchomości lub, gdy wygaśnie umowa dzierżawy danego gruntu. Dodatkowo do bezumownego korzystania może dojść często, gdy pomiędzy stronami umowy nie udaje się dojść do porozumienia. Za bezumowne korzystanie może być, więc uznane odmowa opuszczenia lokalu mieszkalnego, ale także w przypadku poprowadzenia linii przesyłowej przez czyjąś nieruchomość bez jego wcześniejszej zgody.
Przeciwko komu przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie?
W takim przypadku roszczenie może zostać zgłoszone przeciwko posiadaczowi, czyli przeciw osobie, która faktycznie włada i zajmuje nieruchomość bez jakiejkolwiek podstawy prawnej, która uzasadniałaby jego zachowanie.
Roszczenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości
W zależności od sytuacji, właściciel nieruchomości uzyskuje możliwość żądania:
- wydania nieruchomości,
- zaniechania dokonywania naruszeń,
- przywrócenia stanu zgodnego z prawem,
- wypłacenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
- odszkodowania za zużycie, pogorszenie stanu lub utratę.
Do spełnienia roszczeń może dojść na drodze polubownej, gdy strony będą w stanie dojść do wspólnego porozumienia lub na drodze sądowej, gdy uzyskanie kompromisu będzie niemożliwe. Należy podkreślić, że w każdym przypadku powinno się starać dojść do porozumienia między stronami, i choć nie zawsze jest to możliwe to jednak warto jest poświęcić czas na dojście do porozumienia, aby sprawa miała szansę zakończyć się szybciej.
Duże znaczenie dla całej sytuacji ma forma, w jakiej działa osoba korzystająca z nieruchomości. Możliwe jest działanie takiej osoby w dobrej lub w złej wierze. Korzystający działa w dobrej wierze, gdy ma przeświadczenie posiadania prawa do korzystania z nieruchomości. Gdy jednak dana osoba zostanie poinformowana o obowiązującym stanie prawnym, zaczyna działać w złej wierze.
Roszczenie o wydanie nieruchomości ma charakter roszczenia windykacyjnego. Powstaje ono, gdy właściciel nieruchomości nie może swobodnie korzystać ze swojej nieruchomości, ponieważ robi to ktoś inny, kto nie ma do tego prawa. Ubiegając się o wydanie nieruchomości należy złożyć pozew do właściwego sądu okręgowego. W pozwie należy zawrzeć informacje dotyczące rodzaju żądania, wartości sporu, świadków oraz opisu nieruchomości. Należy także uiścić wpis sądowy w wysokości 5% wartości sporu.
Roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń występuje, gdy osoba nieuprawniona używa daną nieruchomość lub grunt, lecz nie przejmuje nad nią władztwa. Właściciel w takim przypadku może zażądać, aby został przywrócony stan zgodny z prawem, w związku z tym pozwany nie będzie mógł dalej korzystać z nieruchomości. Drugim żądaniem, jakie może zostać podniesione jest zaniechanie dokonywanych naruszeń. Udowodnienie naruszenia prawa własności, w tej sytuacji spoczywa na właścicielu.
Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Roszczenie to może być dochodzone oddzielnie wraz z roszczeniem o wydanie nieruchomości lub przy żądaniu przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Żądanie wynagrodzenia jest w praktyce związane z opłatą, jaką korzystający z nieruchomości byłby zmuszony zapłacić w przypadku posiadania tytułu prawnego do użytkowania. W pozwie należy wskazać wysokość kwoty, jakiej domaga się właściciel oraz wskazać okres, za jaki ma być pobrane wynagrodzenie. Wskazanie wysokości opłaty powinno być oparte na stawkach rynkowych czynszu. Ponadto należy także pamiętać o wskazaniu dowodów, które udowodnią złą wolę posiadacza. Pozew należy złożyć do właściwego sądu okręgowego wraz z opłatą wpisu sądowego w wysokości 5% wartości sporu.
Sąd może zadecydować o:
- oddaleniu roszczenia, przykładowo w przypadku, gdy pozwany udowodni, że korzystał z nieruchomości na podstawie umowy, w dobrej wierze, spełnił w całości żądanie lub jeśli roszczenie jest przedawnione;
- uwzględnieniu roszczenia w części, przykładowo zmniejszając wysokość wynagrodzenia;
- uwzględnić roszczenie, gdy nie powstały żadne wątpliwości dotyczące bezumownego korzystania z nieruchomości, wynagrodzenia a zobowiązanie nie wygasło ani nie doszło do jego przedawnienia.
Przy orzekaniu o wysokości wynagrodzenia zawsze sąd uwzględnia stawki rynkowe oraz stan nieruchomości, której dotyczy roszczenie.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości przedawnienie
Roszczenie o uzyskanie wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości przedawnia się po upływie ogólnego 10-letniego terminu. Inaczej jednak sytuacja wygląda w przypadku korzystania z nieruchomości, którą to właściciel wykorzystuje do prowadzenia działalności gospodarczej. W tym przypadku roszczenie przedawnia się po upływie 3 lat.
Pozew o bezumowne korzystanie z nieruchomości
Składając do sądu pozew o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości należy pamiętać o uwzględnieniu niektórych informacji. Należą do nich m.in.:
- oznaczenie sądu,
- imiona i nazwiska lub nazwy stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników,
- treść naszego żądania,
- wskazanie faktów i dowodów na ich poparcie.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości przez współwłaściciela
W przypadku, gdy nieruchomość posiada kilku współwłaścicieli i jeden z nich, jako jedyny zaczyna korzystać z nieruchomości ponad swój udział oraz zyskuje z niej korzyści wtedy pozostali współwłaściciele mają możliwość dochodzenia otrzymania wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. W orzecznictwie wyraźnie wskazano, że ten współwłaściciel, który wyłącznie korzysta z danej nieruchomości, musi rozliczyć się z pozostałymi współwłaścicielami.
Obowiązki samoistnego posiadacza nieruchomości
Jak wskazano powyżej samoistny posiadacz jest osobą, która korzysta z nieruchomości bez posiadania do tego jakiegokolwiek prawa. Kiedy posiadacz samoistny działa nadal, mimo posiadania informacji o tym, że nie ma do tego prawa – uznaje się, jak już wspomniano, że działa on w złej wierze. W trakcie takiego korzystania samoistny posiadacz ma obowiązek, aby płacić wynagrodzenie oraz ponosi odpowiedzialność w przypadku pogorszenia się stanu nieruchomości. Ponadto powinien on dokonać zwrotu pobranych i niezużytych pożytków a także zapłacić za te, które zostały przez niego zużyte.
