W kodeksie cywilnym występuje wiele złożonych instytucji, które w praktyce mogą być trudne do zrozumienia. Wiele z nich ma duży wpływ na nasze codzienne życie, dlatego dobrze jest znać podstawy ich funkcjonowania. Jedną z takich instytucji jest służebność oraz jej rodzaj -służebność osobista. Pokrótce – jeśli mowa o służebności osobistej, to należy przez to rozumieć sytuację, w której nieruchomość będzie obciążona prawem do korzystania z całej lub części tej nieruchomości w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.
Czym jest służebność?
Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, które może obciążać nieruchomość. Wyróżniamy trzy rodzaje służebności: gruntową, osobistą oraz przesyłu. Ograniczenie, jakie wprowadzają polega na obciążeniu jednej nieruchomości w celu zwiększenia użyteczności innej, odrębnej nieruchomości. Można także wskazać, iż przez służebność rozumie się „zmniejszenie praw jednej nieruchomości na rzecz zwiększenia praw innej nieruchomości”.
Służebność gruntowa charakteryzuje się tym, że obciąża każdorazowego właściciela nieruchomości. Jest ona ustanawiana na rzecz właściciela innej nieruchomości. Przy sprzedaży obciążonej nieruchomości, zawsze zostaje ona sprzedana wraz z obciążającym ją prawem. Przykładowo służebność ta może polegać na ustanowieniu możliwości przejścia lub przejazdu na rzecz właściciela sąsiedniej działki.
Drugi rodzaj służebności, służebność przesyłu może być ustanowiona na rzecz przedsiębiorcy. Polega ona przykładowo na umożliwieniu przeprowadzenia urządzeń przesyłowych w celu przeprowadzenia między innymi gazu, energii elektrycznej lub światłowodów.
Ostatni rodzaj służebności, jakim jest służebność osobista zostanie omówiony szczegółowo w dalszej części artykułu.
Podmiot służebności
Podmiotem służebności może być jedynie osoba fizyczna- mówiąc prościej chodzi o każdą osobę, która posiada zdolność prawną, ustanowienie służebności na rzecz osoby prawnej nie jest możliwe. Natomiast podmiotem zobowiązanym z tytułu służebności będzie zawsze każdorazowy właściciel nieruchomości, która została obciążona służebnością osobistą.
Służebność osobista
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, służebność osobista jest określona, jako prawo rzeczowe, polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz wskazanej osoby fizycznej. Już sama nazwa wskazuje, że ten rodzaj służebności pozostaje ściśle związany z daną osobą, a nie rzeczą. Służebność wygasa w chwili śmierci osoby uprawnionej. Ponadto służebność osobista charakteryzuje się tym, ze nie można się jej „pozbyć”, niemożliwe jest także przenoszenie uprawnień z niej wynikających. Służebności osobistej nie można też nabyć na podstawie zasiedzenia, ani nie przechodzi ona do masy spadkowej. Jedyną możliwością wpływu na to prawo jest przekształcenie tego prawa na rentę, jest to jednak możliwe tylko w sytuacji, gdy osoba posiadająca służebność osobista nie respektuje wyznaczonych zasad, a jej działanie ma szkodliwy wpływ na stan nieruchomości.
Ustanowienie służebności osobistej
Do ustanowienia służebności może dojść na podstawie umowy zawartej przez strony. Aby mieć pewność rzetelnego uzgodnienia kwestii najlepiej jest zdecydować się na przygotowanie umowy w formie aktu notarialnego, którą sporządzi notariusz.
Zakres służebności zależy wyłącznie od woli stron, należy jednak pamiętać o tym, że służebność ta może zostać ustanowiona jedynie na rzecz osoby fizycznej. Ustanowienie jej na rzecz osoby prawnej nie jest możliwe. Najważniejszym elementem umowy, o którym nie wolno zapomnieć jest wskazanie, jaki rodzaj służebności zostaje ustanowiony daną umową.
Zmiana treści służebności
Strony mają prawo dokonywać zmian w treści stosunku służebności. Może do tego dojść w drodze umowy. Ponadto zmiany można dokonać również w orzeczeniu sądowym i również w drodze decyzji administracyjnej.
Służebność osobista mieszkania
Służebność osobista najczęściej jest ustanawiana w stosunku do mieszkania. Zdarzają się przypadki ustanowienia jej w stosunku do większej nieruchomości, są to jednak sytuacje sporadyczne. W wyniku ustanowienia tego prawa dochodzi do umożliwienia danej osobie korzystania z danej nieruchomości lub jej części, a więc do swobodnego wykorzystywania pomieszczeń do snu czy wypoczynku. Należy jednak podkreślić, że osoba uprawniona może korzystać z danej nieruchomości jedynie w celu jej zamieszkiwania. Wykorzystywanie danej nieruchomości do prowadzenia przykładowo działalności gospodarczej będzie sprzeczne z prawem.
Zakres oraz sposób wykonywania służebności jest określony w umowie, jeśli jednak postanowień takich nie zawarto, zostają one określone na podstawie potrzeb osoby uprawnionej oraz zasad współżycia społecznego z uwzględnieniem zwyczajów miejscowych. Osoba, której przysługuje służebność osobista danego mieszkania, może przyjąć w celu wspólnego zamieszkiwania swojego małżonka oraz dzieci. W sytuacji, gdy osoba uprawniona do korzystania z mieszkania umiera, osoby, które zamieszkiwały dane mieszkanie razem z nią, będą zobowiązane do opuszczenia danego lokalu.
Zmiana służebności osobistej na rentę
Jak wspominano wcześniej służebność osobista może zostać w określonych przypadkach zmieniona na rentę. Dzieje się tak, gdy uprawniony do służebności swoje prawo wykonuje w sposób niezgodny z zasadami współżycia społecznego, pełen uchybień. W takim przypadku na żądanie właściciela nieruchomości może dojść do jej zmiany na rentę. Należy jednak wyraźnie podkreślić, że takiej zmiany może dokonać tylko na żądanie właściciela w przypadku dopuszczenia się uchybień przez osobę uprawnioną. Z roszczeniem zmiany służebności na rentę nie może jednak wystąpić, osoba na rzecz, której ustanowiono służebność osobistą.
Kiedy wygasa służebność osobista?
Służebność osobista wygasa wraz ze śmiercią osoby uprawnionej. Ponadto zaznaczyć należy, iż kodeks wskazuje, że służebności osobiste są niezbywalne a uprawnienie do ich wykonywania nie mogą zostać przeniesione.
Zniesienie służebności osobiste
Ze względu na stosowanie przepisów dotyczących służebności gruntowych do instytucji służebności osobistej możemy dodatkowo wskazać, że służebność osobista wygasa po 10 latach niewykonywania jej przez podmiot uprawniony
Cechy i funkcje służebności osobistej
Służebności osobistej nie można sprzedać ani zbyć. Ponadto służebność osobista nie podlega dziedziczeniu ani nie można jej nabyć poprzez zasiedzenie. Forma wykonywania służebności osobistej jest określany na podstawie osobistych potrzeb osoby uprawnionej oraz z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego oraz obowiązujących zwyczajów. Wszystkie wskazane cechy są spełnieniem głównej funkcji istnienia instytucji służebności osobistej, czyli funkcji alimentacyjnej lub dla zabezpieczenia bytowego osób fizycznych. Początkowo zamysłem przy wprowadzeniu do prawa instytucji służebności osobistej było zabezpieczenie sytuacji osób starszych, z czasem jednak zastosowanie tej instytucja zostało znacząco rozszerzone.
Opłaty przy służebności osobistej
Służebność osobista może mieć charakter odpłatny lub nieodpłatny. Osoba uprawniona może zostać zobowiązana do poniesienia kosztów korzystania z rzeczy. Możliwe jest jednak zastrzeżenie, że służebność nie będzie wiązała się z żadnymi kosztami. W takim wypadku uprawniony nie zostanie obciążony żadnymi świadczeniami na rzecz właściciela lokalu, nie zostanie, więc zobowiązany do płacenia czynszu.
