Współwłasność to szczególna postać prawa własności, którą charakteryzuje wielość podmiotów i ich wspólne prawo w stosunku do tego samego przedmiotu. To z kolei wiąże się z pewnymi ograniczeniami i niekiedy bywa źródłem problemów prawnych, zwłaszcza, gdy współwłaściciele nie potrafią dojść porozumienia m.in. w przedmiocie zarządu rzeczą wspólną.
Brak porozumienia przy zarządzie rzeczą wspólną
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Jednocześnie ustawodawca uregulował zasady wspólnego zarządu i przewiduje odpowiednie rozwiązania na wypadek, gdyby współwłaściciele nie potrafili dojść do porozumienia w tym zakresie. Na zarząd rzeczą wspólną składają się dwa rodzaje czynności. Pierwszy z nich stanowią czynności zwykłego zarządu, które obejmują czynności prawne oraz faktyczne podejmowane na bieżąco w związku z gospodarowaniem rzeczy wspólnej, dbaniem o jej niepogorszony stan lub pobieraniem pożytków z rzeczy wspólnej. Do tego typu czynności wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli, która liczona jest według wielkości udziałów. Jeśli jednak nie można uzyskać zgody większości, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Pozostałe czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. zbycie, najem, dzierżawa) wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody ustawodawca przewiduje możliwość żądania, aby sąd rozstrzygnął tę kwestię. Uprawnienie to przysługuje współwłaścicielom, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Sąd z kolei orzeka mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
W przypadku gdy współwłaściciele notorycznie nie potrafią dojść do zgody, rozwiązania przewidziane przez ustawodawcę czasem okazują się być niewystarczające. Wówczas należy rozważyć zniesienie współwłasności.
Czy można znieść współwłasność bez zgody współwłaściciela?
Zniesienie współwłasności może odbyć się w trybie umownym lub sądowym, przy czym pierwsze rozwiązanie już ze swojej istoty zakłada porozumienie stron. Warto wiedzieć, że uprawnienie do zniesienia współwłasności, a właściwie do wystąpienia ze stosownym wnioskiem sądu, przysługuje każdemu współwłaścicielowi i to w każdym czasie. Takie żądanie co do zasady nie może być powstrzymane przez innych. Przepisy prawa cywilnego przewidują jednak, że uprawnienie do zniesienia współwłasności może być wyłączone przez czynność prawną (którą może być np. umowa współwłaścicieli). Czas na jaki można wyłączyć wspomniane uprawnienie wynosi 5 lat, przy czym termin ten może zostać przedłużony. Co istotne, umowa nie musi być zawarta między wszystkimi współwłaścicielami. Wówczas, uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności będzie wyłączone względem tylko tych osób, które zawarły umowę.
Czy muszę się zgodzić na zniesienie współwłasności?
Jak wyżej wspomniano, uprawnienie do zniesienia współwłasności, a właściwie do wystąpienia ze stosownym wnioskiem sądu, przysługuje każdemu współwłaścicielowi i to w każdym czasie. Jeśli strony nie potrafią się porozumieć w tym zakresie umownie, zniesienie współwłasności może odbyć się w trybie sądowym. Co istotne, pozostali współwłaściciele nie mogą się sprzeciwić takiemu żądaniu. Nie można więc mówić o zgodzie na zniesienie współwłasności, bowiem taka nie jest wymagana. Współwłaściciele muszą zatem liczyć się z tym, że stosunek współwłasności jest przejściowy i może być każdorazowo zniesiony. Mogą oni jednak kwestionować proponowany sposób zniesienia współwłasności.
Czy sąd może zmusić do zniesienia współwłasności?
Podobnie jak pozostali współwłaściciele, sąd co do zasady również jest związany żądaniem zniesienia współwłasności. Pozostaje jednak kwestia sposobu, w jaki współwłasność zostanie zniesiona. Przepisy prawa cywilnego przewidują trzy sposoby: podział rzeczy, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, sprzedaż rzeczy wspólnej. Co do zasady, każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Podział rzeczy wspólnej jest najbardziej preferowany przez ustawodawcę, jednak nie zawsze taki sposób zniesienia współwłasności jest możliwy (np. w przypadku rzeczy niepodzielnych) lub uzasadniony. Dlatego też ustawodawca zastrzega, że podział nie jest możliwy jeśli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Ma to szczególne znaczenie w kontekście nieruchomości. Tytułem przykładu: zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze podziału nie będzie możliwe, jeśli podział ten nie będzie zgodny z ustaleniami planu miejscowego.
W przypadku gdy podział rzeczy nie jest możliwy, bądź współwłaściciel zgłosi takie żądanie, rzecz wspólna może zostać przyznana na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, której wysokość określa się według cen rynkowych. W praktyce często zdarza się jednak, że każdy ze współwłaścicieli chce uzyskać wyłączne prawo własności na swoją rzecz. W takim przypadku sąd przed podjęciem decyzji co do tego komu przyznać przedmiot, powinien rozważyć usprawiedliwione interesy osób uprawnionych. Sąd nie może jednak przyznać rzeczy osobie, która się temu sprzeciwia.
Sąd może również dokonać zniesienia współwłasności w drodze sprzedaży – którą zarządza się, gdy brak jest możliwości dokonania podziału fizycznego i brak jest podstaw by przyznać wyłączną własność któremukolwiek ze współwłaścicieli (np. gdy żaden współwłaściciel nie chce przejąć własności rzeczy).
Kto ponosi koszty postępowania o zniesienie współwłasności?
Zgodnie z ogólną zasadą dotyczącą kosztów każdy uczestnik postępowania ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie. Jeżeli jednak uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania lub interesy ich są sprzeczne, sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości.
Jak już wyżej wskazano sąd z reguły nie może oddalić wniosku o zniesienie współwłasności, albowiem takie żądanie stanowi jedno z podstawowych uprawnień każdego ze współwłaścicieli. Kwestią sporną może być natomiast sposób zniesienia współwłasności. Przy czym, w orzecznictwie wyjaśnia się, że jeśli współwłaściciele prezentują odmienną wizję co do sposobu zniesienia współwłasności, to nie możemy mówić o sprzeczności interesów, co oznacza, że w takiej sytuacji stosuje się zasadę ogólną podziału kosztów postępowania.
W przypadku umownego zniesienia współwłasności, koszty z tym związane mogą zostać podzielone stosownie do wspólnych ustaleń, które mogą być poczynione w sposób dowolny.
Zbycie udziałów a zniesienie współwłasności
Oprócz zniesienia współwłasności, zawsze można rozważyć również sprzedaż swojego udziału w prawie współwłasności, bowiem zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Nie zawsze jest to jednak możliwe, bowiem przepisy mową wprowadzać w tej materii pewne ograniczenia.
Aby dowiedzieć się, które rozwiązanie jest bardziej korzystne w danej sprawie (co zwykle zależy od indywidualnych okoliczności danej sprawy) najlepiej skonsultować się z fachowym pełnomocnikiem.
