Zwrot nakładów na nieruchomość małżonka

W sytuacji kiedy małżonek dokonał nakładów na nieruchomość drugiego małżonka stanowiącą jego majątek osobisty (np. w wyniku nabycia domu przed zawarciem małżeństwa), może on żądać zwrotu wydatków i nakładów poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty drugiego małżonka. Takie rozwiązanie przewidują przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wprowadzając jednak pewne ograniczenie, bowiem zwrot nie obejmuje wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód.  Jeśli np. małżonkowie w trakcie związku wspólnie postanowili wyremontować dom jednego z małżonków, przeznaczając na ten cel własne zarobki po to, aby następnie wynajmować ten dom i osiągać dochód, zwrot nakładów będzie nienależny. 

Zwrot nakładów na nieruchomość po rozwodzie

Zwrotu takich nakładów dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny. Warto pamiętać, że nakłady i wydatki mogą być rozliczone nie później niż przy podziale majątku wspólnego. Po podziale majątku wspólnego dochodzenie tych roszczeń nie będzie możliwe.

Warto zauważyć, że w powyższym przypadku chodzi o nakłady na majątek osobisty małżonka z majątku wspólnego małżonków, do którego należą m.in. między innymi pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków. 

W przypadku nakładów z majątku osobistego na majątek osobisty drugiego małżonka, należy wystąpić z powództwem o zapłatę – takie roszczenie nie może zostać rozpoznane w sprawie o podział majątku wspólnego.

Zwrot nakładów na nieruchomość osoby trzeciej

Rozliczenie nakładów na nieruchomość osoby trzeciej kształtuje się zgoła inaczej. Jest to szczególnie istotne zagadnienie np. w kontekście związków nieformalnych, kiedy to np. jeden partner dokonuje nakładów na nieruchomość drugiego, wierząc, że takie działanie przynieście obopólną korzyść. 

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.  Za posiadacza w złej wierze uznaje się osobę, która wiedziała lub powinna była wiedzieć, że nieruchomość nie stanowi jej własności (czyli np. kiedy osoba dobrowolnie czyni nakłady na cudzą nieruchomość). Jeśli zatem taka osoba dokonuje nakładów na nieruchomość, mając świadomość, że nie stanowi ona jej własności, może ona domagać się jedynie zwrotu takich inwestycji, które miały na celu utrzymania nieruchomości w takim stanie, by zapewnić normalne korzystanie z nieruchomości. Wśród nich zalicza się niezbędne remonty i konserwacje, podatki i świadczenia publiczne, a także nakłady poniesione na wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej, łazienki, instalacji centralnego ogrzewania. Inne nakłady, np. ponadprzeciętne modernizacje nieruchomości, nie będą podlegały zwrotowi. 

Rozliczenie nakładów na cudzą nieruchomość

Sytuacja posiadacza w dobrej wierze kształtuje się nieco lepiej, bowiem może on żądać zwrotu nakładów koniecznych w takim zakresie w jakim nie mają one pokrycia w uzyskanych z nieruchomości korzyści. A zatem właściciel i posiadacz nieruchomości dokonują wzajemnych potrąceń – wartości nakładów z wartością pożytków i korzyści otrzymanych przez posiadacza. Jeśli chodzi o inne nakłady niż konieczne, samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać ich zwrotu o tyle o ile zwiększają wartość nieruchomości.

Rozliczenie nakładów na nieruchomość przy zniesieniu współwłasności

Rozliczenia nakładów na nieruchomość przez właścicieli co do zasady dokonywane są w oparciu o art. 207 k.c. zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadające współwłaścicielom przypadają w stosunku do wielkości udziałów. Analogiczny system podziału dotyczy także wydatków i ciężarów związanych z rzeczą. 

Warto jednak wiedzieć, że powyższy sposób ponoszenia nakładów wyżej (art. 207 k.c.) znajduje zastosowanie, tylko, gdy wydatki te zostały dokonane zgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną, czyli w sytuacji gdy wspólna rzecz była posiadana przez wszystkich współwłaścicieli a tylko jeden z nich poniósł na nią nakłady, z których korzystali wszyscy. Jeśli np. współwłaściciel dokonał nakładu tylko na tą część wspólnej nieruchomości, z której wyłącznie on korzystał, to do rozliczenia takiego nakładu nie ma zastosowania art. 207 k.c.  Oczywiście współwłaściciele mogą odmiennie uregulować sposób podziału pożytków i ponoszenia wydatków. Dlatego też ostateczny sposób rozliczenia nakładów poczynionych na rzecz wspólną zależy od tego, czy współwłaściciele określili tę kwestię umownie. 

Rozliczenie nakładów na nieruchomość

Pozostając przy kwestii rozliczenia nakładów poczynionych na nieruchomość objęta współwłasnością, podkreślić przy tym trzeba, iż zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego roszczenie o zwrot wartości nakładów poczynionych przez jednego ze współwłaścicieli na nieruchomość wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r. sygn. akt: III CZP 11/06).

Zwrot nakładów na cudzą nieruchomość przedawnienie

Jeśli chodzi o roszczenia małżonków w związku z poczynionymi nakładami,  należy pamiętać, że po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego nie można już dochodzić roszczeń z tytułu zwrotu nakładów z majątku odrębnego na majątek wspólny oraz z majątku wspólnego na majątek odrębny. 

Podobnie kształtuje się możliwość dochodzenia roszczeń tytułem zwrotu nakładów w przypadku zniesienia współwłasności. Po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić tego roszczenia, nawet jeśli nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności.

Jeśli chodzi o roszczenia dot. zwrotu nakładów na nieruchomość osoby trzeciej, zgodnie z ogólną zasadą przedawniają się one z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Artykuł Roszczenie o zwrot nakładów na nieruchomość pochodzi z serwisu Prawo Nieruchomości.

Czym jest współwłasność?

Współwłasność polega na tym, że jedna rzecz, nieruchomość lub prawo jest przedmiotem wspólnego prawa kilku osób, czyli kilku współwłaścicieli. Prawo to charakteryzuje się niepodzielnością, oznacza to, że żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do określonej rzeczy oraz, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo wykonywania wszystkich uprawnień, które wynikają z przysługującego mu prawa. Każdy ze współwłaścicieli, bez znaczenia ilu ich jest ma zawsze jednakowe prawo do całej rzeczy, jedyne ograniczenia występujące w tym przypadku wynikają z prawa pozostałych współwłaścicieli. Jak już wspomniano prawa współwłaścicieli są równe i mają równą wartość, każdy z nich ma, więc prawo do dowolnego korzystania z tego prawa, jednak stopień, w jakim współwłaściciele korzystają ze swojego prawa może być różny i zależy od indywidualnej decyzji współwłaściciela.

Rodzaje współwłasności

Zgodnie z artykułem 196 kodeksu cywilnego możemy wyróżnić istnienie dwóch rodzajów współwłasności- współwłasność w częściach ułamkowych lub współwłasność łączną.

Współwłasność łączna może powstać w przypadku, gdy pomiędzy osobami istnieje określony stosunek osobisty przykładowo małżeństwo. W przypadku małżeństwa przykładem istnienia współwłasności jest wspólność majątku małżonków. Współwłasność łączna może zaistnieć jedynie, jeśli wskazują na to przepisy.

Współwłasność w częściach ułamkowych polega na tym, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje pewien udział w prawie własności, który jest określony ułamkiem. Najczęściej powstaje ona przykładowo w przypadku:

• dziedziczenia spadku przez kilka osób;
• dokonania czynności prawnej, przykładowo przez kupno jednej rzeczy przez kilku nabywców;
• zasiedzenia z mocy prawa;
• z mocy prawa przy połączeniu lub pomieszaniu rzeczy ruchomych .
  

Zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności umożliwia podzielenie wspólnej rzeczy, ponadto dotyczy ono bezwzględnie wszystkich współwłaścicieli. Poprzez zniesienie współwłasności może dojść do dokonania podziału fizycznego rzeczy . Istnieją jednak sytuacje, w których dana rzecz może się okazać niemożliwa do podzielenia, wtedy dochodzi do zniesienia współwłasności poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli i jednoczesne zobowiązanie go do spłaty udziałów pozostałych właścicieli. Zniesienie współwłasności może być zastosowane w odniesieniu do własności nieruchomości lub do rzeczy ruchomych takich jak np. auto.

Roszczenie o zniesienie współwłasności

Do uruchomienia procedury, której końcowym efektem będzie zniesienie współwłasności może dojść na żądanie każdego ze współwłaścicieli. Żądanie to może zostać podniesione, w każdym czasie.

Tryb zniesienia współwłasności

Zniesienie współwłasności może zostać dokonane poprzez sporządzenie umowy lub sądowo. Wybór formy zniesienia współwłasności umownie jest dobrą alternatywa w przypadku, gdy współwłaścicielom zależy na sprawnym dokonaniu zniesienia współwłasności oraz, gdy nie istnieje pomiędzy nimi żaden konflikt. W takim przypadku podziału dokonuje notariusz poprzez sporządzenie odpowiedniej umowy. W przypadku jednak, gdy sporządzenie umowy nie wchodzi w grę przykładowo ze względu na brak perspektywy dojścia do porozumienia do zniesienia współwłasności może dojść na drodze sądowej. Odbywa się wtedy ono w postępowaniu nieprocesowym, które prowadzi Sąd Rejonowy.

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Często zdarza się sytuacja, w której nieruchomość ma kilku właścicieli. Współwłaściciele mogą dokonać zniesienia współwłasności poprzez sporządzenia odpowiedniej umowy. Jak już wspomniano rozwiązanie to może być zastosowane, gdy pomiędzy współwłaścicielami nie ma konfliktu a ich żądania są zgodne ze sobą. Jeśli jednak pomiędzy współwłaścicielami nie ma zgody, pozostaje możliwość zniesienia współwłasności w Sądzie.

W przypadku nieruchomości zniesienie współwłasności jest możliwe na trzy sposoby.

• Pierwszym sposobem jest dokonanie podziału fizycznego nieruchomości-może do niego dojść poprzez np. podział działki na mniejsze części lub wydzielenie w domu odrębnych lokali mieszkalnych. Nie zawsze jednak taki podział będzie możliwy, do takiego podziału nie będzie mogło dojść, jeśli będzie on sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno – gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości lub jeśli dokonana zmiana pociągałby za sobą istotną zmianę lub znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości.
• Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności w przypadku nieruchomości jest przyznanie jej wyłącznie jednemu z właścicieli, zostaje on wtedy zobowiązany do spłaty pozostałych współwłaścicieli.  Spłata ta może być określona w ramach sporządzonej umowy lub przez ustalenie wartości nieruchomości przez biegłego sądowego i późniejsze ustalenie wysokości spłaty. W wielu przypadkach dochodzi do rozłożenia spłaty na raty lub jej odroczenia na pewien czas, nie dłuższy jednak niż 10 lat. Jeśli o przyznanie nieruchomości na własność ubiega się jednocześnie kilku współwłaścicieli, decyzję dot. tego, komu ostatecznie przypadnie całość własności podejmuje Sąd. Podjęcie przez Sąd decyzji jest uzależnione od wielu istotnych kwestii takich jak np. stopień związania z daną nieruchomością lub wartość dokonanych na nią nakładów. Warto zaznaczyć, że nieruchomość nigdy nie zostanie przyznana temu współwłaścicielowi, który nie chce jej przyjąć. Jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie będzie chciał przyjąć danej nieruchomości, jedynym wyjściem w takim przypadku będzie dokonanie sprzedaży.
• Trzecim sposobem na zniesienie współwłasności w przypadku nieruchomości jest właśnie dokonanie jej sprzedaży. W tej sytuacji po dokonaniu sprzedaży dojdzie do rozdzielenia uzyskanych środków pomiędzy współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności samochodu

Samochód jest rzeczą, która nie może zostać fizycznie podzielona pomiędzy współwłaścicieli. W związku z tym jedynymi możliwościami na zniesienie współwłasności pozostaje przyznanie rzeczy jednemu z właścicieli przy jednoczesnym dokonaniu spłaty pozostałych właścicieli, jeżeli jednak żaden z właścicieli nie godzi się na takie rozwiązane, drugą możliwością jest dokonanie sprzedaży samochodu.

Częściowe zniesienie współwłasności

Częściowe zniesienie współwłasności jest w polskim prawie jak najbardziej możliwe. Zostało ono przewidziane w odniesieniu do znoszenia współwłasności nieruchomości. Według Romana Dziczka i publikacji „Postępowanie cywilne w sprawach dotyczących nieruchomości” „Będzie ono w takiej sytuacji polegało na przyznaniu części nieruchomości wskazanym współwłaścicielom stosownie do posiadanych udziałów i pozostawieniem pozostałej części nieruchomości we współwłasności pozostałych współwłaścicieli, których udziały w nowo utworzonej nieruchomości przybiorą wówczas zmienioną postać.”

Czy można nie zgodzić się na zniesienie współwłasności?

Zgoda wszystkich współwłaścicieli, dotycząca zniesienia współwłasności jest wymagana, gdy do zniesienia dochodzi w drodze umowy. Jeśli jednak zniesienia dokonuje Sąd wtedy współwłaściciel może nie wyrazić zgody na zniesienie współwłasności. Należy jednak wyraźnie zaznaczyć, że nawet brak zgody jednego ze współwłaścicieli nie zahamuje procedury sądowego znoszenia współwłasności.

Koszty i opłaty zniesienia współwłasności

Pierwsze koszty związane ze zniesieniem współwłasności pojawiają się już na etapie wniesienia sprawy do sądu. Wysokości opłat są wyznaczane na podstawie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.  Wysokość takiej opłaty będzie zależeć także indywidualnie od sytuacji danych współwłaścicieli przykładowo od podjętych przez nich decyzji. Koszty mogą zależnie od sytuacji wynieść 300 lub 1000 złotych. Jeśli opłata nie zostanie uiszczona Sąd wezwie do uiszczenia opłaty, do czasu, kiedy nie zostanie dokonana opłata nie podejmie on w sprawie żadnej czynności.

Przy zniesieniu współwłasności nieruchomości należy także pamiętać o dokonaniu odpowiednich zmian w księdze wieczystej, opłata za dokonanie takiej zmiany wynosi 150 zł.

Wszelkie opłaty powstające w trakcie znoszenia współwłasności powinien uiścić wnioskodawca.

Zniesienie współwłasności a podatek

W przypadku znoszenia współwłasności należy także pamiętać o skutkach podatkowych. Podatek będzie się różnił od sposobu zniesienia w zależności czy dokonuje się podziału fizycznego, zbycia nieruchomości czy jej przyznania. Przy znoszeniu współwłasności możliwe jest powstanie obowiązku uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych – zobowiązanie to może powstać, gdy w wyniku zniesienia współwłasności podatnik otrzyma spłatę nieruchomości w wysokości przewyższającej jego pierwotny udział. Dodatkowo obowiązek ten pojawi się w odniesieniu do każdej czynności prawnej w wyniku, której dojdzie do przeniesienia prawa własności nieruchomości, części nieruchomości czy udziału. Przy zniesieniu współwłasności stawka podatku będzie miała wysokość 19%. 

Artykuł Zniesienie współwłasności – co to oznacza? pochodzi z serwisu Prawo Nieruchomości.

Jak przebiega rozprawa o zniesienie współwłasności?

Przy rozważaniach dotyczących sprawy o zniesienie współwłasności nasuwa się w pierwszej kolejności pytanie, czy wniosek o zniesienie współwłasności może zostać oddalony przez sąd. W orzecznictwie wskazuje się, że sąd obowiązany jest oddalić wniosek jedynie w dwóch sytuacjach. Po pierwsze, gdy z wnioskiem wystąpi osoba niebędąca współwłaścicielem. Po drugie, gdy z żądaniem wystąpi współwłaściciel, któremu wyłączono uprawnienie do zniesienia współwłasności. Uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności może zostać wyłączone np. w drodze umowy z innymi współwłaścicielami. Czas, na jaki uprawnienie może być wyłączone wynosi 5 lat (przy czym termin ten może zostać przedłużony). Jeśli w tym czasie, współwłaściciel objęty umową wystąpi z takim żądaniem, wówczas sąd powinien oddalić wniosek. 

Innymi słowy, jeśli z wnioskiem zwraca się osoba uprawniona (czyli współwłaściciel), a uprawnienie to zniesienia współwłasności nie zostało wyłączone, to co do zasady sąd nie może oddalić wniosku o zniesienie współwłasności. Co więcej, w doktrynie wskazuje się ponadto, że  sąd co do zasady nie może oddalić wniosku o zniesienie współwłasności, nawet jeśli sprzeciwiają się temu pozostali współwłaściciele. W praktyce oznacza to, że bardzo rzadko dochodzi do sytuacji w których żądanie o zniesienie współwłasności zostaje oddalone przez sąd. 

Ile czasu trwa sądowe zniesienie współwłasności?

Wspomniano już, że sąd co do zasady nie może oddalić wniosku o zniesienie współwłasności. Nie oznacza to jednak, że każde postępowanie przebiegnie sprawnie, albowiem w jego trakcie porusza się wiele kwestii. Pierwszą z nich jest sposób zniesienia współwłasności. Przepisy przewidują trzy sposoby zniesienia współwłasności: podział rzeczy, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli albo sprzedaż rzeczy wspólnej. Ustawodawca  preferuje pierwszy z wymienionych – podział rzeczy – choć nie zawsze jest on możliwy. Jeśli żaden ze współwłaścicieli nie będzie zgadzał się na taką formę zniesienia  współwłasności, bądź istnieją przeszkody do dokonania takiego podziału (np. w przypadku samochodu), bądź gdyby podział pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości, sąd będzie rozważał inne sposoby zniesienia współwłasności. Wówczas może on przyznać rzecz jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. W takiej sytuacji, trzeba ustalić komu należałoby przyznać rzecz, co w razie sporu współwłaścicieli może nie być łatwe, zwłaszcza, gdyby każdy z nich domagał się przyznania mu rzeczy na wyłączną własność. Jeśli każdy ze współwłaścicieli jest zainteresowany przejęciem rzeczy, sąd powinien rozważyć usprawiedliwione interesy osób uprawnionych.

Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności jest sprzedaż rzeczy w drodze licytacji, którą zarządza się m.in. wtedy, gdy podział fizyczny jest niemożliwy, bądź żaden ze współwłaścicieli nie zgadza się na podział rzeczy, a jednocześnie żaden z nich nie chce przejąć rzeczy na własność.

Podsumowując, o sposobie zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd, który powinien zasięgać opinii uczestników postępowania. Warto wiedzieć, że co do zasady zgodny wniosek uczestników w kwestii sposobu zniesienia współwłasności jest dla sądu wiążący. Jak widać, sposób zniesienia współwłasności w razie braku porozumienia współwłaścicieli nie jest oczywisty, dlatego też odmienne stanowiska uczestników w tej materii niewątpliwie przyczynią się do przedłużenia postępowania.

Sądowe zniesienie współwłasności – ile trwa?

W postępowaniu o zniesienie współwłasności należy również liczyć się z koniecznością sporządzenia przez biegłego opinii w celu ustalenia wartości rzeczy, która dotyczy postępowania. Przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego będzie niezbędne zwłaszcza w przypadku zniesienia współwłasności poprzez przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, ale także w razie podziału fizycznego, jeśli uczestnicy nie będą zgodni co do wartości rzeczy. Dlatego też szacując długość postępowania, trzeba doliczyć czas, jaki zostanie wyznaczony biegłemu na sporządzenie opinii. Warto mieć na uwadze, że rozprawy zwykle – choć nie zawsze – wyznaczane są w odstępie kilku miesięcy. Z kolei operat co do zasady jest ważny przez 12 miesięcy. To z kolei rodzi ryzyko, że opinia przez biegłego może ulec dezaktualizacji, co będzie rodziło konieczność jej uzupełnienia. 

Ile trwa zniesienie współwłasności?

Warto wiedzieć, że postępowanie o zniesienie współwłasności nie ogranicza się wyłącznie do zniesienia tego stosunku. Na mocy przepis kodeksu postępowania cywilnego sąd rozstrzyga m.in. również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z  tytułu posiadania rzeczy oraz poniesionych na wspólną rzecz nakładów. To z kolei wiąże się z koniecznością przeprowadzenia szerszego postępowania dowodowego i oszacowania wartości pobranych pożytków bądź poczynionych nakładów. Co istotne, po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić tych roszczeń, nawet jeśli nie zostały one zgłoszone w sprawie o zniesienie współwłasności. 

Tytułem podsumowania, podkreślić trzeba, iż na długość postępowania wpływa szereg okoliczności. Jest to uzależnione od przede wszystkim od tego, czy współwłaściciele są zgodni w kwestii sposobu zniesienia współwłasności i wartości przedmiotu objętego współwłasnością. Na długość postepowania ma również przedmiot współwłasności i związane z nią poboczne roszczenia. Od tego bowiem zależy zakres postępowania dowodowego, jaki trzeba będzie przeprowadzić. Postępowanie może zakończyć się na jednej rozprawie (zwłaszcza, gdy uczestnicy będą zgodni we wszystkich kwestiach), a niekiedy może trwać nawet kilka lat. 

Artykuł Jak przebiega i ile trwa rozprawa o zniesienie współwłasności? pochodzi z serwisu Prawo Nieruchomości.

Kiedy możliwe jest zasiedzenie nieruchomości?

Omawiając zagadnienie zasiedzenia nieruchomości, w pierwszej kolejności warto poznać rodzaje nieruchomości, wśród których wyróżnić możemy: gruntowe, budynkowe oraz lokalowe. Jest to o tyle istotne, że rodzaj nieruchomości przekłada się przede wszystkim na zasady zasiedzenia.

W przypadku nieruchomości gruntowej, stosuje się zasady ogólne, o których będzie mowa niżej. Z kolei przy nieruchomościach lokalowych zasiedzenie jest możliwe, jeśli w stosunku do lokalu ustanowiono odrębną własność.  W przypadku nieruchomości budynkowej zasiedzenie może nastąpić jedynie wraz z zasiedzeniem użytkowania wieczystego gruntu. 

Zasiedzeniu nie podlegają nieruchomości, które są wyłączone z obrotu, na mocy przepisów szczególnych. Dotyczy to m.in. nieruchomości, które są przeznaczone pod drogi publiczne.

Czy można stać się właścicielem przez zasiedzenie?

Jak wyżej wskazano, zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa własności. Oznacza to, że w wyniku zasiedzenia posiadacz nieruchomości staje się jej właścicielem. Co istotne, zasiedzenie następuje z mocy prawa – innymi słowy oznacza to, że dana osoba wraz z upływem terminu „automatycznie” staje się właścicielem nieruchomości, jeśli spełniła warunki niezbędne dla zasiedzenia. Nie oznacza to jednak, że osoba, która stała się nowym właścicielem nie musi podejmować żadnych czynności – należy bowiem wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia.

Zasiedzenie nieruchomości – jakie warunki trzeba spełnić?

Podstawową przesłanką zasiedzenia jest samoistne posiadanie nieruchomości. W uproszczeniu samoistne posiadanie nieruchomości oznacza faktycznie włada rzeczą i jednoczesną wolę posiadania rzeczy. Samoistne posiadanie nieruchomości przejawia się przede wszystkim w jej używaniu, uprawianiu, czynieniu modernizacji, ale także w pobieraniu pożytków czy ponoszeniu obciążeń związanych z nieruchomością (np. opłacanie rachunków, podatków). Oznacza to, że posiadanie samoistne musi być zamanifestowane zewnętrznie. Innymi słowy przejawy władania rzeczą muszą być widoczne dla otoczenia. 

Samoistnego posiadania nie należy jednak mylić z posiadaniem zależnym, które oznacza władanie rzeczą na podstawie stosunku prawnego, np. w przypadku najmu lub dzierżawy. A zatem – tytułem przykładu – najemca mieszkania w trakcie trwania umowy najmu włada mieszkaniem, jednak z uwagi na łączący go stosunek najmu, nie jest on posiadaczem samoistnym i nie może zasiedzieć mieszkania. Termin do zasiedzenia swój rozpocznie dopiero od momentu, w którym umowa najmu się skończyła, a mimo jej wygaśnięcia, podmiot nie opuścił mieszkania i wciąż go używa – czyli od chwili kiedy stał się on posiadaczem samoistnym.

Kto może nabyć nieruchomość przez zasiedzenie?

Jak wyżej wspomniano, jednym z warunków zasiedzenia nieruchomości jest władanie nią w charakterze posiadacza samoistnego. Drugim warunkiem jest upływ terminu zasiedzenia, który jest różnicowany w zależności od tego czy posiadacz działał w dobrej, czy też złej wierze. 

W przypadku, gdy samoistny posiadacz działał w dobrej wierze, termin do zasiedzenia wynosi 20 lat. Pojęcie dobrej wiary nie zostało zdefiniowane przez prawodawcę – przyjmuje się jednak, że chodzi o usprawiedliwione w danej sprawie przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo do władania nieruchomością. Podkreślić należy, iż chodzi tu o usprawiedliwione przekonanie. Oznacza to, że w postępowaniu sądowym samo stwierdzenie, że posiadacz myślał, że nieruchomość należy do niego, może okazać się niewystarczające. Jednocześnie jednak, warto wiedzieć, że dobra wiara podlega ocenie według stanu, w której posiadacz zaczął władać nieruchomością, a późniejsze zmiany świadomości posiadacza nie powinny podlegać ocenie. Jako działanie w złej wierze należy uznać sytuację, kiedy posiadacz wiedział, lub powinien był wiedzieć, że nieruchomość nie stanowi jego własności. Wówczas termin do zasiedzenia wynosi 30 lat. Co istotne, w obu przypadkach samoistne posiadanie musi trwać nieprzerwanie. Warto również pamiętać, że nawet jeśli posiadacz samoistny odda nieruchomość innej osobie w posiadanie zależne (np. najem) nie traci on swojego posiadania.

Przepisy prawa cywilnego regulują ograniczenie zasiedzenia, które związane z jest wiekiem właściciela nieruchomości. Jeśli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności.

Jak się bronić przed zasiedzeniem nieruchomości?

Jak wyżej wspomniano, okres władania nieruchomością niezbędny do zasiedzenia musi być nieprzerwany, co określamy mianem ciągłości posiadania. Przepisy przewidują jednak instrumenty, z których właściciel nieruchomości w sensie prawnym może skorzystać, dzięki czemu przerwie on bieg przedawnienia. Przerwanie zasiedzenia może nastąpić jedynie wówczas, gdy czynności dokona wyłącznie właściciel nieruchomości. Wśród możliwości, z jakich właściciel nieruchomości może skorzystać, warto wymienić:

• powództwo windykacyjne – roszczenie windykacyjne oznacza, że właściciel może żądać od posiadacza samoistnego, aby ten wydał mu nieruchomość. Co istotne, roszczenie to nie podlega przedawnieniu. 
• powództwo negatoryjne o zaprzestanie naruszeń prawa własności nieruchomości
• powództwo o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
• wniosek o wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego
• wniosek o dział spadku.

O tym, które z rozwiązań w danej sprawie będzie najkorzystniejsze, decydują oczywiście indywidualne okoliczności danej sprawy. 

Artykuł Nabycie własności przez zasiedzenie – co warto wiedzieć? pochodzi z serwisu Prawo Nieruchomości.

Co to jest postępowanie wieczystoksięgowe?

Przed zagłębieniem się w istotę postępowania wieczystoksięgowego, warto w pierwszej kolejności zrozumieć cel istnienia ksiąg wieczystych i obowiązki z nimi związane. Księgi wieczyste to dokumenty opisujący stan prawny nieruchomości. Jest ona podzielona na IV działy i zawiera:

1. okładkę, w której znajdziemy m.in. informacje podstawowe oraz rodzaj nieruchomości, dane o założeniu księgi wieczystej i ewentualnie o jej zamknięciu,  
2. Dział I, w której znajduje się oznaczenie nieruchomości (dane pochodzące z ewidencji gruntów, np. numer działku, powierzchnię gruntu, przeznaczenie nieruchomości), a także spis praw związanych z prawem własności, a także termin i sposób użytkowania nieruchomości jeśli jest oddana w użytkowanie wieczyste,
3. Dział II obejmujący wpisy dotyczące własności oraz użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
4. Dział III obejmujący prawa, roszczenia i ograniczenia nieruchomości (np. służebności gruntowe),
5. Dział IV, w której znajdziemy wpisy dot. hipoteki, z określeniem wysokości, waluty zakresu oraz innych cech, a także dane osoby fizycznej lub prawnej, na rzecz której ustanowiono hipotekę.

Celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest zapewnienie prawidłowego i bezpiecznego obrotu nieruchomościami. Z księgami wieczystymi ściśle wiąże się m.in. zakup czy sprzedaż nieruchomości. W takich sytuacjach księga wieczysta jest zbiorem informacji o danej nieruchomości. Z założenia księga wieczysta przedstawia aktualny stan prawny nieruchomości. W związku z tym przepisy przewidują obowiązek złożenia wniosku o wpis do KW m.in. w sytuacji:

1. uaktualnienia księgi wieczystej,
2. nabycia spadku,
3. nabycia nieruchomości,
4. ustanowienia hipoteki,
5. ustanowienia służebności przesyłu lub służebności drogi koniecznej.

W niektórych przypadkach wpis do KW należy do zadań notariusza. Czasami jednak to właściciel nieruchomości, lub osoba, której prawo winno zostać ujawnione w księdze wieczystej ma obowiązek wystąpić z wnioskiem o dokonanie wpisu. W braku wykonania tego obowiązku należy liczyć się z niekorzystnymi konsekwencjami. Jako przykład należy wskazać instytucję rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej. Zgodnie z nią w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Co to znaczy w praktyce? Otóż jeśli kupujący działając w dobrej wierze dokonał zakupu nieruchomości od osoby, która w księdze wieczystej figurowała jako właściciel, a następnie okaże się, że właścicielem była inna osoba (np. w drodze spadkobrania), czynność sprzedaży będzie skuteczna.

Między innymi z tego względu bardzo ważna jest dbałość o księgę wieczystą i – w razie zmiany stanu prawnego nieruchomości – niezwłoczne jej aktualizowanie. 

Co bada sąd wieczystoksięgowy?

Wniosek o wpis jest składany do sądu wieczystoksięgowego, a precyzując – do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego na urzędowym formularzu, które są dostępnie w sądzie lub na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Warto wiedzieć, że wniosek o wpis to nie tylko wpis w ścisłym rozumieniu tego słowa. Zgodnie z przepisami wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu. Rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Jednocześnie sąd co do zasady dokonuje wpisu w księdze wieczystej jedynie w granicach wniosku. 

Kto jest uczestnikiem postępowania wieczystoksięgowego?

Do uczestników postępowania wieczystoksięgowego należy przede wszystkim wnioskodawca, ale także osoby, których prawa zostały wykreślone lub obciążone, bądź osoby na rzecz których wpis ma nastąpić. Poza wskazanymi osobami, nikt inny nie może być uczestnikiem w postępowaniu wieczystoksięgowym. Warto wiedzieć, że sprawy w postępowaniu wieczystoksięgowym rozpoznawane są na posiedzeniu niejawnym (tj. bez udziału stron).

Postępowanie wieczystoksięgowe z urzędu

Jak wyżej wskazano, co do zasady postępowanie wieczystoksięgowe wszczyna się na wniosek i jest rozpoznawany on w granicach wyznaczonych przez jego treść. Przepisy szczególne przewidują jednak sytuacje, kiedy sąd z urzędu jest uprawniony do wszczęcia postępowania wieczystoksięgowego. Wśród nich możemy wymienić przykładowo:

1. sprostowanie oznaczenia nieruchomości na podstawie katastru z danych,
2. ujawnienie wpisów – ostrzeżeń o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
3. wpis ostrzeżenia o zakazie zbywania lub obciążania nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie postanowienia o zabezpieczeniu roszczenia niepieniężnego.

Apelacja do postępowania wieczystoksięgowego

O dokonanym wpisie sąd zawiadamia uczestników postępowania, których wskazano wyżej (sąd nie zawiadamia jednak uczestnika, który na piśmie zrzekł się zawiadomienia). Wpis do księgi wieczystej jest orzeczeniem. Przepisy przewidują możliwość wniesienia apelacji, którą wnosi się  w terminie dwóch tygodni od doręczenia zawiadomienia o wpisie. Z kolei dla uczestnika, który zrzekł się zawiadomienia, termin ten biegnie od dnia dokonania wpisu.  Warto wiedzieć, że w postępowaniu wieczystoksięgowym nie sporządza się uzasadnienia dokonanego wpisu. Dlatego w tym przypadku, nie składa się wniosku o sporządzenie pisemnego uzasadnienia. Warto wiedzieć, że apelacja przysługuje zarówno wtedy gdy sąd dokonał wpisu jak również gdy oddalono wniosek o dokonanie wpisu.

Zaskarżanie orzeczenia kształtuje się nieco inaczej, gdy wpis dokonał referendarz sądowy. W takim przypadku przysługuje skarga do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą, w którym wydano zaskarżone orzeczenie. Termin do złożenia skargi wynosi tydzień od dnia doręczenia zawiadomienia o wpisie (w przypadku uczestnika który zrzekł się zawiadomienia termin biegnie od dnia wpisu).

Artykuł Postępowanie wieczystoksięgowe pochodzi z serwisu Prawo Nieruchomości.

Brak porozumienia przy zarządzie rzeczą wspólną 

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Jednocześnie ustawodawca uregulował zasady wspólnego zarządu i przewiduje odpowiednie rozwiązania na wypadek, gdyby współwłaściciele nie potrafili dojść do porozumienia w tym zakresie. Na zarząd rzeczą wspólną składają się dwa rodzaje czynności. Pierwszy z nich stanowią czynności zwykłego zarządu, które obejmują czynności prawne oraz faktyczne podejmowane na bieżąco w związku z gospodarowaniem rzeczy wspólnej, dbaniem o jej niepogorszony stan lub pobieraniem pożytków z rzeczy wspólnej. Do tego typu czynności wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli, która liczona jest według wielkości udziałów. Jeśli jednak nie można uzyskać zgody większości, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. 

Pozostałe czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. zbycie, najem, dzierżawa) wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody ustawodawca przewiduje możliwość żądania, aby sąd rozstrzygnął tę kwestię. Uprawnienie to przysługuje współwłaścicielom, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Sąd z kolei orzeka mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W przypadku gdy współwłaściciele notorycznie nie potrafią dojść do zgody, rozwiązania przewidziane przez ustawodawcę czasem okazują się być niewystarczające. Wówczas należy rozważyć zniesienie współwłasności. 

Czy można znieść współwłasność bez zgody współwłaściciela?

Zniesienie współwłasności może odbyć się w trybie umownym lub sądowym, przy czym pierwsze rozwiązanie już ze swojej istoty zakłada porozumienie stron. Warto wiedzieć, że uprawnienie do zniesienia współwłasności, a właściwie do wystąpienia ze stosownym wnioskiem sądu, przysługuje każdemu współwłaścicielowi i to w każdym czasie. Takie żądanie co do zasady nie może być powstrzymane przez innych. Przepisy prawa cywilnego przewidują jednak, że uprawnienie do zniesienia współwłasności może być wyłączone przez czynność prawną (którą może być np. umowa współwłaścicieli). Czas na jaki można wyłączyć wspomniane uprawnienie wynosi 5 lat, przy czym termin ten może zostać przedłużony. Co istotne, umowa nie musi być zawarta między wszystkimi współwłaścicielami. Wówczas, uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności będzie wyłączone względem tylko tych osób, które zawarły umowę. 

Czy muszę się zgodzić na zniesienie współwłasności?

Jak wyżej wspomniano, uprawnienie do zniesienia współwłasności, a właściwie do wystąpienia ze stosownym wnioskiem sądu, przysługuje każdemu współwłaścicielowi i to w każdym czasie. Jeśli strony nie potrafią się porozumieć w tym zakresie umownie, zniesienie współwłasności może odbyć się w trybie sądowym. Co istotne, pozostali współwłaściciele nie mogą się sprzeciwić takiemu żądaniu. Nie można więc mówić o zgodzie na zniesienie współwłasności, bowiem taka nie jest wymagana. Współwłaściciele muszą zatem liczyć się z tym, że stosunek współwłasności jest przejściowy i może być każdorazowo zniesiony. Mogą oni jednak kwestionować proponowany sposób zniesienia współwłasności.

Czy sąd może zmusić do zniesienia współwłasności?

Podobnie jak pozostali współwłaściciele, sąd co do zasady również jest związany żądaniem zniesienia współwłasności. Pozostaje jednak kwestia sposobu, w jaki współwłasność zostanie zniesiona. Przepisy prawa cywilnego przewidują trzy sposoby: podział rzeczy, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, sprzedaż rzeczy wspólnej. Co do zasady, każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Podział rzeczy wspólnej jest najbardziej preferowany przez ustawodawcę, jednak nie zawsze taki sposób zniesienia współwłasności jest możliwy (np. w przypadku rzeczy niepodzielnych) lub uzasadniony.  Dlatego też ustawodawca zastrzega, że podział nie jest możliwy jeśli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Ma to szczególne znaczenie w kontekście nieruchomości. Tytułem przykładu: zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze podziału nie będzie możliwe, jeśli podział ten nie będzie zgodny z ustaleniami planu miejscowego. 

W przypadku gdy podział rzeczy nie jest możliwy, bądź współwłaściciel zgłosi takie żądanie, rzecz wspólna może zostać przyznana na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, której wysokość określa się według cen rynkowych. W praktyce często zdarza się jednak, że każdy ze współwłaścicieli chce uzyskać wyłączne prawo własności na swoją rzecz. W takim przypadku sąd przed podjęciem decyzji co do tego komu przyznać przedmiot, powinien rozważyć usprawiedliwione interesy osób uprawnionych. Sąd nie może jednak przyznać rzeczy osobie, która się temu sprzeciwia.

Sąd może również dokonać zniesienia współwłasności w drodze sprzedaży – którą zarządza się, gdy brak jest możliwości dokonania podziału fizycznego i brak jest podstaw by przyznać wyłączną własność któremukolwiek ze współwłaścicieli (np. gdy żaden współwłaściciel nie chce przejąć własności rzeczy).

Kto ponosi koszty postępowania o zniesienie współwłasności?

Zgodnie z ogólną zasadą dotyczącą kosztów każdy uczestnik postępowania ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie. Jeżeli jednak uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania lub interesy ich są sprzeczne, sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości.

Jak już wyżej wskazano sąd z reguły nie może oddalić wniosku o zniesienie współwłasności, albowiem takie żądanie stanowi  jedno z podstawowych uprawnień każdego ze współwłaścicieli.  Kwestią sporną może być natomiast sposób zniesienia współwłasności.  Przy czym, w orzecznictwie wyjaśnia się, że jeśli współwłaściciele prezentują odmienną wizję co do sposobu zniesienia współwłasności, to nie możemy mówić o sprzeczności interesów, co oznacza, że w takiej sytuacji stosuje się zasadę ogólną podziału kosztów postępowania.

W przypadku umownego zniesienia współwłasności, koszty z tym związane mogą zostać podzielone stosownie do wspólnych ustaleń, które mogą być poczynione w sposób dowolny. 

Zbycie udziałów a zniesienie współwłasności

Oprócz zniesienia współwłasności, zawsze można rozważyć również sprzedaż swojego udziału w prawie współwłasności, bowiem zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.  Nie zawsze jest to jednak możliwe, bowiem przepisy mową wprowadzać w tej materii pewne ograniczenia.

Aby dowiedzieć się, które rozwiązanie jest bardziej korzystne w danej sprawie (co zwykle zależy od indywidualnych okoliczności danej sprawy) najlepiej skonsultować się z fachowym pełnomocnikiem.

Artykuł Zniesienie współwłasności przy braku zgody współwłaściciela pochodzi z serwisu Prawo Nieruchomości.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości – co to jest?

Bezumowne korzystanie z nieruchomości to używanie danej nieruchomości bez posiadania do niej jakichkolwiek praw, czyli bez tytułu prawnego lub używanie jej bez zgody właściciela. Zaznaczyć należy, że takiego korzystania dana osoba może się dopuścić świadomie lub nie. Z bezumownym korzystaniem możemy się zmierzyć w wielu sytuacjach. Często do jego powstania dochodzi w przypadku zakończenia lub wypowiedzenia umowy najmu danej nieruchomości lub, gdy wygaśnie umowa dzierżawy danego gruntu. Dodatkowo do bezumownego korzystania może dojść często, gdy pomiędzy stronami umowy nie udaje się dojść do porozumienia. Za bezumowne korzystanie może być, więc uznane odmowa opuszczenia lokalu mieszkalnego, ale także w przypadku poprowadzenia linii przesyłowej przez czyjąś nieruchomość bez jego wcześniejszej zgody.

Przeciwko komu przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie?

W takim przypadku roszczenie może zostać zgłoszone przeciwko posiadaczowi, czyli przeciw osobie, która faktycznie włada i zajmuje nieruchomość bez jakiejkolwiek podstawy prawnej, która uzasadniałaby jego zachowanie.

Roszczenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości

W zależności od sytuacji, właściciel nieruchomości uzyskuje możliwość żądania:

• wydania nieruchomości,
• zaniechania dokonywania naruszeń,
• przywrócenia stanu zgodnego z prawem,
• wypłacenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
• odszkodowania za zużycie, pogorszenie stanu lub utratę.

Do spełnienia roszczeń może dojść na drodze polubownej, gdy strony będą w stanie dojść do wspólnego porozumienia lub na drodze sądowej, gdy uzyskanie kompromisu będzie niemożliwe. Należy podkreślić, że w każdym przypadku powinno się starać dojść do porozumienia między stronami, i choć nie zawsze jest to możliwe to jednak warto jest poświęcić czas na dojście do porozumienia, aby sprawa miała szansę zakończyć się szybciej.

Duże znaczenie dla całej sytuacji ma forma, w jakiej działa osoba korzystająca z nieruchomości. Możliwe jest działanie takiej osoby w dobrej lub w złej wierze. Korzystający działa w dobrej wierze, gdy ma przeświadczenie posiadania prawa do korzystania z nieruchomości. Gdy jednak dana osoba zostanie poinformowana o obowiązującym stanie prawnym, zaczyna działać w złej wierze.

Roszczenie o wydanie nieruchomości ma charakter roszczenia windykacyjnego. Powstaje ono, gdy właściciel nieruchomości nie może swobodnie korzystać ze swojej nieruchomości, ponieważ robi to ktoś inny, kto nie ma do tego prawa. Ubiegając się o wydanie nieruchomości należy złożyć pozew do właściwego sądu okręgowego. W pozwie należy zawrzeć informacje dotyczące rodzaju żądania, wartości sporu, świadków oraz opisu nieruchomości. Należy także uiścić wpis sądowy w wysokości 5% wartości sporu.

Roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń występuje, gdy osoba nieuprawniona używa daną nieruchomość lub grunt, lecz nie przejmuje nad nią władztwa. Właściciel w takim przypadku może zażądać, aby został przywrócony stan zgodny z prawem, w związku z tym pozwany nie będzie mógł dalej korzystać z nieruchomości. Drugim żądaniem, jakie może zostać podniesione jest zaniechanie dokonywanych naruszeń. Udowodnienie naruszenia prawa własności, w tej sytuacji spoczywa na właścicielu.

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Roszczenie to może być dochodzone oddzielnie wraz z roszczeniem o wydanie nieruchomości lub przy żądaniu przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Żądanie wynagrodzenia jest w praktyce związane z opłatą, jaką korzystający z nieruchomości byłby zmuszony zapłacić w przypadku posiadania tytułu prawnego do użytkowania. W pozwie należy wskazać wysokość kwoty, jakiej domaga się właściciel oraz wskazać okres, za jaki ma być pobrane wynagrodzenie. Wskazanie wysokości opłaty powinno być oparte na stawkach rynkowych czynszu. Ponadto należy także pamiętać o wskazaniu dowodów, które udowodnią złą wolę posiadacza.  Pozew należy złożyć do właściwego sądu okręgowego wraz z opłatą wpisu sądowego w wysokości 5% wartości sporu.

Sąd może zadecydować o:

• oddaleniu roszczenia, przykładowo w przypadku, gdy pozwany udowodni, że korzystał z nieruchomości na podstawie umowy, w dobrej wierze, spełnił w całości żądanie lub jeśli roszczenie jest przedawnione;
• uwzględnieniu roszczenia w części, przykładowo zmniejszając wysokość wynagrodzenia;
• uwzględnić roszczenie, gdy nie powstały żadne wątpliwości dotyczące bezumownego korzystania z nieruchomości, wynagrodzenia a zobowiązanie nie wygasło ani nie doszło do jego przedawnienia.

Przy orzekaniu o wysokości wynagrodzenia zawsze sąd uwzględnia stawki rynkowe oraz stan nieruchomości, której dotyczy roszczenie.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości przedawnienie

Roszczenie o uzyskanie wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości przedawnia się po upływie ogólnego 10-letniego terminu. Inaczej jednak sytuacja wygląda w przypadku korzystania z nieruchomości, którą to właściciel wykorzystuje do prowadzenia działalności gospodarczej. W tym przypadku roszczenie przedawnia się po upływie 3 lat.

Pozew o bezumowne korzystanie z nieruchomości

Składając do sądu pozew o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości należy pamiętać o uwzględnieniu niektórych informacji. Należą do nich m.in.:

• oznaczenie sądu,
• imiona i nazwiska lub nazwy stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników,
• treść naszego żądania,
• wskazanie faktów i dowodów na ich poparcie.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości przez współwłaściciela

W przypadku, gdy nieruchomość posiada kilku współwłaścicieli i jeden z nich, jako jedyny zaczyna korzystać z nieruchomości ponad swój udział oraz zyskuje z niej korzyści wtedy pozostali współwłaściciele mają możliwość dochodzenia otrzymania wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. W orzecznictwie wyraźnie wskazano, że ten współwłaściciel, który wyłącznie korzysta z danej nieruchomości, musi rozliczyć się z pozostałymi współwłaścicielami.

Obowiązki samoistnego posiadacza nieruchomości

Jak wskazano powyżej samoistny posiadacz jest osobą, która korzysta z nieruchomości bez posiadania do tego jakiegokolwiek prawa. Kiedy posiadacz samoistny działa nadal, mimo posiadania informacji o tym, że nie ma do tego prawa – uznaje się, jak już wspomniano, że działa on w złej wierze. W trakcie takiego korzystania samoistny posiadacz ma obowiązek, aby płacić wynagrodzenie oraz ponosi odpowiedzialność w przypadku pogorszenia się stanu nieruchomości. Ponadto powinien on dokonać zwrotu pobranych i niezużytych pożytków a także zapłacić za te, które zostały przez niego zużyte.

Artykuł Bezumowne korzystanie z nieruchomości – jak uzyskać wynagrodzenie lub odszkodowanie? pochodzi z serwisu Prawo Nieruchomości.

Księgi wieczyste to ogólnodostępne dokumenty, które stanowią o stanie prawnym konkretnej nieruchomości. Można powiedzieć, iż jest to najważniejszy dokument, którym powinni być zainteresowani przede wszystkim właściciele nieruchomości lub osoby noszące się z zamiarem zakupu domu, czy mieszkania. Co istotne, księgę wieczystą można przejrzeć online, gdy znamy numer danej księgi. Podkreślenia wymaga także fakt, iż może zdarzyć się taka sytuacja, iż dana nieruchomość nie będzie posiadała księgi wieczystej. Wszystkie kwestie dotyczące ksiąg wieczystych zostaną omówione w niniejszym artykule. 

Księga wieczysta – jakie informacje zawiera?

Struktura księgi wieczystej jest bardzo przejrzysta, zawierają się w niej cztery działy, każdy dotyczy innej kwestii. W dziale pierwszym księgi wieczystej przykładowo mieszkania znajdziemy informacje o danych dotyczących sprawdzanej nieruchomości, kwestie te to: adres, rodzaj nieruchomości (sposób korzystania z niej), liczba pomieszczeń, liczba pięter, a także informacja o udziału w nieruchomości wspólnej. 

W dziale drugim zatytułowanej „własność” księgi wieczystej znajdują się dane o aktualnym właścicielu nieruchomości lub o jej użytkowniku wieczystym oraz o rodzaju przysługującego im prawa do nieruchomości. Często osób tych- właścicieli lub użytkowników wieczystych będzie więcej niż tylko jeden. W takiej sytuacji w księdze będzie zawarta informacja, czy współwłaścicielom przysługuje własność łączna (która występuje np. wśród małżonków nieposiadających rozdzielności majątkowej), czy ułamkowa. Jeśli ta druga to określony będzie także udział we własności każdego z nich. 

W dziale trzecim księgi doszukać się można informacji o obciążeniach danej nieruchomości poza hipoteką. Można tu np. sprawdzić, czy wobec nieruchomości nie toczy się egzekucja komornicza, czy nie jest obciążona służebnościami, czy chociażby prawem pierwokupu. Są to bardzo istotne wiadomości dla potencjalnego kupującego, bowiem od nich często zależeć będzie cena. 

Dział piąty księgi wieczystej poświęcony jest w całości hipotece. Hipoteka to nic innego jak ustanowione ograniczone prawo rzeczowe. Najczęściej będzie wynikała z zawarcia kredytu hipotecznego zaciągniętego w celu zakupu nieruchomości. Co istotne, wpis w tym dziale oznacza, iż w przypadku braku spłacania należności wynikających z hipoteki, bank będzie mógł dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości, a mówiąc prościej- stanie się jej właścicielem. 

Księga wieczysta – jak sprawdzić?

W celu sprawdzenia księgi wieczystej wygodnie przez Internet należy posiadać numer danej księgi, rejestr jest jawny- każdy może go przeglądać. Każda nieruchomość posiada bowiem swój unikalny numer, przypisany wyłącznie jej. Numer ten składa się z trzech członów, podajemy przykład księgi wieczystej nieruchomości leżącej w Poznaniu: PO1P/000000000/0. Do sprawdzenia stanu księgi wieczystej potrzebujemy taki cały numer, czyli człon pierwszy składający się z łącznie 4 liter i cyfr, człon drugi składający się z 8 cyfr oraz człon trzeci, na który składa się tylko jedna cyfra. 

Dokument stanowiący księgę wieczystą dostępny jest w formie papierowej, ale także elektronicznej. Odpisy księgi wieczystej otrzymamy w sądzie rejonowym prowadzącym księgi wieczyste- właściwym miejscowo dla położenie interesującej nas nieruchomości. Na stronie www.ekw.gov.pl możemy natomiast znaleźć księgi wieczyste w formacie zdigitalizowanym. Jest to ogólnopolski rejestr nieruchomości prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Przy czym, należy pamiętać, taka wersja internetowa to jedynie wersja skrócona, nie zawiera tam wszystkich informacji i dokumentów stanowiących podstawy wpisów do księgi. „Prawdziwa” księga jest tylko jedna, chodzi oczywiście o tę znajdującą się w sądzie. Co istotne, przeglądać ją może jedynie osoba mająca w tym interes prawny i notariusz. 

Kiedy należy sprawdzić księgę wieczystą?

Księgę wieczystą należy sprawdzić zawsze wtedy, gdy rozważamy zakup danej nieruchomości. Najlepszym etapem na zrobienie tego jest jeszcze czas przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży. Potem księgę należy sprawdzić ponownie przed podpisaniem umowy przenoszącej własność, by mieć pewność, iż nie zostały tam dodane wpisy obniżające znacznie cenę nieruchomości. Nadto, analizując księgę wieczystą będziemy mieć też pewność, czy osoba, z którą podpisujemy umowę jest na pewno prawowitym jej właścicielem. Co istotne, przy wydruku elektronicznym odpisu księgi, informacje nieaktualne będą zaznaczone szarym polem rubryki. Warto zatem także prześledzić poprzednie wpisy. 

Czy każda nieruchomość posiada księgę wieczystą? 

Wbrew pozorom, zdarzają się jeszcze nieruchomości, które nie posiadają założonej księgi wieczystej, co więcej, nieruchomości takie można sprzedawać i kupować. Najczęściej brak księgi wieczystej będzie dotyczył mieszkań spółdzielczych, a konkretyzując spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W przypadku zamiaru sprzedaży takiego prawa należy przygotować się na konieczność okazania różnego rodzaju dokumentów związanych z nieruchomością jak np. aktu notarialnego nabycia prawa, zaświadczenia ze spółdzielni do sprzedaży lokalu itp. 

W celu wyjaśnienia, wskazać trzeba, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest pełnym prawem własności, a jest natomiast ograniczonym prawem rzeczowym, które daje osobie go posiadającej prawo do użytkowania oraz swobodnego rozporządzenia takim lokalem. Formalnie właścicielem lokalu pozostaje jednak nadal spółdzielnia, która przeważnie jest także właścicielem gruntu, na którym postawiony jest budynek mieszkalny. Spółdzielcze prawo do lokalu reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. 

Jak założyć księgę wieczystą? 

Co istotne, księgę wieczystą może założyć notariusz, ale tylko w momencie wykonywania innej czynności notarialnej jak np. sprzedaż nieruchomości. Takie założenie wiąże się oczywiście z opłatami sądowymi i dla notariusza i najczęściej ma miejsce przy sprzedaży mieszkań tzw. deweloperskich, które nie mają jeszcze z oczywistych względów założonej księgi wieczystej. 

W przypadku zamiaru samodzielnego założenia księgi wieczystej mieszkania, które go nie posiada, należy złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego właściwego miejscowo dla danej nieruchomości. Formularze wniosków do sądu tego rodzaju znajdują się w siedzibie sądu lub można je pobrać z Internetu. Wniosek o założenie księgi wieczystej będzie zawierał:

• oznaczenie nieruchomości, dla której ma być założona księga- miejsce jej położenia, obszaru, sposobu korzystania z nieruchomości, 
• wskazanie osób, na których rzeczy własność ma być wpisana, 
• wskazanie tytułu własności nieruchomości lub tytułu nabycia spółdzielczego prawa do lokalu, a nadto oświadczenie zarządu spółdzielni o przyjęciu w poczet spółdzielni, 
• wskazanie obciążeń nieruchomości. 

Co istotne, do wniosku w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu należy także załączyć wszystkie dokumenty, które będą poświadczały prawo do tego lokalu, a także prawo osoby, od której nieruchomość ta została nabyta. Niezbędny będzie także dokument tj. wypis z rejestru gruntów, w którym określa się oznaczenie nieruchomości, a także wyrys z mapy ewidencyjnej, który zawiera określenie położenia nieruchomości i jej obszar, a także oznaczenie korzystania z nieruchomości. 

Jakie są korzyści z założenia księgi wieczystej?

Na pewno o wiele łatwiej jest sprzedać nieruchomość z założoną księgą wieczystą, gdyż jest to standardowy sposób ewidencji nieruchomości i większość osób jest z tym zaznajomiona. Nadto, księga wieczysta założona dla nieruchomości jest niezbędna jeśli chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny na daną nieruchomość, bowiem przepisy o księgach wieczystych i hipotece przewidują, iż do powstania hipoteki konieczny jest wpis w księdze wieczystej. Nie można założyć, że nigdy nie będziemy w konieczności zaciągnięcia takiego kredytu, więc warto pod tym kątem rozważyć założenie księgi dla nieruchomości, która jej nie posiada. 

Artykuł Księga wieczysta – co to jest? Jak sprawdzić i założyć? pochodzi z serwisu Prawo Nieruchomości.

Co to jest służebność gruntowa?

Służebność gruntowa to ograniczone prawo rzeczowe. Najczęściej jest ona definiowana, jako obciążenie jednej nieruchomości na rzecz właściciela drugiej nieruchomości pewnym, określonym prawem. Ustanowienie służebności gruntowej wiąże się ze zwiększeniem użyteczności jednej nieruchomości lub części tej nieruchomości na rzecz drugiej nieruchomości. Powstanie służebności gruntowej jest zależne od zgody właściciela nieruchomości obciążonej oraz podlega wpisaniu do księgi wieczystej. Służebność gruntowa, w każdym przypadku jest „przypisana” do nieruchomości, oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości służebność gruntowa nie znika a nadal obciąża daną nieruchomość, nawet w przypadku zmiany właściciela. Podsumowując, służebność gruntowa to stosunek prawny, który czy ze sobą dwie nieruchomości. Pierwsza, nieruchomość władnąca, na rzecz, której służebność zostaje ustanowiona, zaś druga nieruchomość służebna, która zostaje obciążona obowiązkiem ustanowienia służebności. 

Ustanowienie służebności

Istnieje co najmniej kilka sposobów na podstawie, których możliwe jest ustanowienie służebności gruntowej. Należą do nich między innymi: zawarcie umowy cywilnoprawnej, zasiedzenie, wydane orzeczenie sądowe a także odpowiednia decyzja administracyjna.  

Zdecydowanie najczęściej wybieraną formą jest zawarcie umowy cywilnoprawnej. Jest ona zawierana pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej a właścicielem nieruchomości władnącej. Oświadczenie w przypadku służebności gruntowej powinno został złożone w formie aktu notarialnego, gdy warunek ten nie zostanie spełniony to ustanowienie będzie nieważne z mocy prawa. Oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej może zostać złożone w dowolnej formie. Przy zawieraniu umowy należy pamiętać o uwzględnieniu w jej treści pewnych elementów, w tym między innymi:

• zgoda na korzystanie z nieruchomości lub z jej określonej części, lub
• zgoda na ograniczenie jego możliwości obejmujących decydowanie o nieruchomości, która jest obciążona służebnością.

Często służebność jest wpisywana do księgi wieczystej, a by zapewnić przejrzystość sytuacji prawnej danej nieruchomości. Nie jest to jednak wymagane.

Służebność gruntowa może także zostać ustanowiona w drodze postępowania sądowego. Najczęściej na taką formę strony decydują się, gdy nie są w stanie wspólnie ustalić warunków służebności. Przy skorzystaniu z tej formy właściciel nieruchomości władnącej powinien wystosować pismo do sądu, w którym zawarte zostaną wszystkie najistotniejsze dla sprawy elementy takie jak wskazanie stron postępowania czy zakresu służebności. Orzeczenie, które wyda sąd ma charakter nieprocesowy i zobowiązuje obie strony stosunku.

W pewnych przypadkach dochodzi do ustanowienia służebności w wyniku zasiedzenia. Do zasiedzenia może dojść po upływie 20 lub 30 lat. Okres ten zależy od tego, czy do zasiedzenia doszło w dobrej czy w złej wierze. Do zasiedzenia w dobrej wierze dochodzi, gdy osoba, która użytkuje dany grunt ma przekonanie, że ma prawo do danego gruntu a przekonanie to można w jakiś sposób usprawiedliwić. Z zasiedzeniem w złej wietrze mamy do czynienia, gdy posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie posiada prawa własności do danej nieruchomości lub jeśli mógłby uzyskać odpowiednie informacje w łatwy sposób

Służebność gruntowa – forma i przykłady

Służebność gruntowa może przybrać jedną z dwóch form:

• czynną, która jak sama nazwa wskazuje, charakteryzuje się czynnym użytkowaniem nieruchomości służebnej. Jej cel to zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej.
• bierną, która to charakteryzuje się, że niektóre działania właściciela nieruchomości służebnej zostały ograniczone.
  

Ponadto możemy wyróżnić różne przykłady służebności gruntowej. Należą do nich:

• służebność drogi koniecznej;
  
• służebność okna, które otwiera się na teren sąsiedniej nieruchomości;
  
• służebność polegająca na parkowaniu pojazdu na terenie cudzej nieruchomości;
  
• służebność oparcia muru o mur sąsiedniej nieruchomości;
  
• służebność postawienia i utrzymywania urządzenia reklamowego;
  
• zakaz sadzenia wysokich drzew przy granicy posesji. 

Wygaśnięcie służebności gruntowe

Służebność gruntowa wygasa w przypadku:

• zrzeczenia się służebności, przez właściciela nieruchomości władnącej. W tej sytuacji dochodzi do złożenia odpowiedniego oświadczenia, którego adresatem jest właściciel nieruchomości obciążonej;
• poprzez nabycie nieruchomości obciążonej przez właściciela nieruchomości władnącej lub poprzez nabycie nieruchomości władnącej przez właściciela nieruchomości obciążonej;
• poprzez zniesienie, do którego może dojść, gdy właściciel nieruchomości obciążonej zażąda zniesienia służebności z powodu nadmiernej jej uciążliwości lub, gdy służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości znaczenie;
• do wygaśnięcia służebności gruntowej dochodzi także w przypadku, gdy nie jest ona wykonywana przez okres dziesięciu lat. Dzieje się tak, gdy z właściciel uprawniony nie korzysta z przysługujących mu uprawnień.

Zmiana treści służebności gruntowej

Właściciel nieruchomości, która jest obciążona ma prawo by zażądać zmiany treści lub sposobu, w jaki wykonywana jest służebność. Może się tak jednak zdarzyć jedynie, gdy pojawiła się ważna potrzeba gospodarcza, która usprawiedliwia takie działanie. Zmiany takiej nie można zażądać, gdy spowoduje to powstanie uszczerbku dla nieruchomości władnącej.

Zniesienie służebności gruntowej

Możliwość ta została przewidziana w sytuacji, gdy służebność gruntowa utraciła jakiekolwiek znaczenie z perspektywy nieruchomości władnącej.

Służebność drogi koniecznej

Jest to bezsprzecznie najczęściej występująca forma służebności koniecznej, znana również pod nazwą służebności przejazdu i przechodu. Aby móc zażądać jej ustanowienia należy spełnić pewne warunki, należą do nich:

• brak odpowiedniego, zagwarantowanego przez prawo i trwałego dostępu do drogi publicznej lub do budynków gospodarskich:
• przy wyznaczeniu drogi koniecznej należy uwzględnić wszystkie potrzeby nieruchomości, która nie posiada dostępu do drogi publicznej, należy także zadbać o jak najmniejsze obciążenie gruntu, przez który droga będzie przebiegać;
• przy ustanawianiu drogi koniecznej należy pamiętać o uwzględnieniu interesu społeczno-ekonomicznego.
  

Służebność gruntowa ma charakter odpłatny. W związku z tym strona władnąca będzie zmuszona do pokrycia kosztów ustanowienia służebności drogi koniecznej. Wysokość kosztów może być ustalona pomiędzy stronami lub przez Sąd w orzeczeniu.

Artykuł Służebność gruntowa – na czym polega? Jak ustanowić? pochodzi z serwisu Prawo Nieruchomości.

Czym jest służebność?

Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, które może obciążać nieruchomość. Wyróżniamy trzy rodzaje służebności: gruntową, osobistą oraz przesyłu. Ograniczenie, jakie wprowadzają polega na obciążeniu jednej nieruchomości w celu zwiększenia użyteczności innej, odrębnej nieruchomości. Można także wskazać, iż przez służebność rozumie się „zmniejszenie praw jednej nieruchomości na rzecz zwiększenia praw innej nieruchomości”.

Służebność gruntowa charakteryzuje się tym, że obciąża każdorazowego właściciela nieruchomości. Jest ona ustanawiana na rzecz właściciela innej nieruchomości. Przy sprzedaży obciążonej nieruchomości, zawsze zostaje ona sprzedana wraz z obciążającym ją prawem. Przykładowo służebność ta może polegać na ustanowieniu możliwości przejścia lub przejazdu na rzecz właściciela sąsiedniej działki.

Drugi rodzaj służebności, służebność przesyłu może być ustanowiona na rzecz przedsiębiorcy. Polega ona przykładowo na umożliwieniu przeprowadzenia urządzeń przesyłowych w celu przeprowadzenia między innymi gazu, energii elektrycznej lub światłowodów.

Ostatni rodzaj służebności, jakim jest służebność osobista zostanie omówiony szczegółowo w dalszej części artykułu.

Podmiot służebności

Podmiotem służebności może być jedynie osoba fizyczna- mówiąc prościej chodzi o każdą osobę, która posiada zdolność prawną,  ustanowienie służebności na rzecz osoby prawnej nie jest możliwe. Natomiast podmiotem zobowiązanym z tytułu służebności będzie zawsze każdorazowy właściciel nieruchomości, która została obciążona służebnością osobistą.

Służebność osobista

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, służebność osobista jest określona, jako prawo rzeczowe, polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz wskazanej osoby fizycznej. Już sama nazwa wskazuje, że ten rodzaj służebności pozostaje ściśle związany z daną osobą, a nie rzeczą. Służebność wygasa w chwili śmierci osoby uprawnionej. Ponadto służebność osobista charakteryzuje się tym, ze nie można się jej „pozbyć”, niemożliwe jest także przenoszenie uprawnień z niej wynikających. Służebności osobistej nie można też nabyć na podstawie zasiedzenia, ani nie przechodzi ona do masy spadkowej. Jedyną możliwością wpływu na to prawo jest przekształcenie tego prawa na rentę, jest to jednak możliwe tylko w sytuacji, gdy osoba posiadająca służebność osobista nie respektuje wyznaczonych zasad, a jej działanie ma szkodliwy wpływ na stan nieruchomości.

Ustanowienie służebności osobistej

Do ustanowienia służebności może dojść na podstawie umowy zawartej przez strony. Aby mieć pewność rzetelnego uzgodnienia kwestii najlepiej jest zdecydować się na przygotowanie umowy w formie aktu notarialnego, którą sporządzi notariusz.
Zakres służebności zależy wyłącznie od woli stron, należy jednak pamiętać o tym, że służebność ta może zostać ustanowiona jedynie na rzecz osoby fizycznej. Ustanowienie jej na rzecz osoby prawnej nie jest możliwe. Najważniejszym elementem umowy, o którym nie wolno zapomnieć jest wskazanie, jaki rodzaj służebności zostaje ustanowiony daną umową.

Zmiana treści służebności

Strony mają prawo dokonywać zmian w treści stosunku służebności. Może do tego dojść w drodze umowy. Ponadto zmiany można dokonać również w orzeczeniu sądowym i również w drodze decyzji administracyjnej.

Służebność osobista mieszkania

Służebność osobista najczęściej jest ustanawiana w stosunku do mieszkania. Zdarzają się przypadki ustanowienia jej w stosunku do większej nieruchomości, są to jednak sytuacje sporadyczne. W wyniku ustanowienia tego prawa dochodzi do umożliwienia danej osobie korzystania z danej nieruchomości lub jej części, a więc do swobodnego wykorzystywania pomieszczeń do snu czy wypoczynku. Należy jednak podkreślić, że osoba uprawniona może korzystać z danej nieruchomości jedynie w celu jej zamieszkiwania. Wykorzystywanie danej nieruchomości do prowadzenia przykładowo działalności gospodarczej będzie sprzeczne z prawem.

Zakres oraz sposób wykonywania służebności jest określony w umowie, jeśli jednak postanowień takich nie zawarto, zostają one określone na podstawie potrzeb osoby uprawnionej oraz zasad współżycia społecznego z uwzględnieniem zwyczajów miejscowych.  Osoba, której przysługuje służebność osobista danego mieszkania, może przyjąć w celu wspólnego zamieszkiwania swojego małżonka oraz dzieci.  W sytuacji, gdy osoba uprawniona do korzystania z mieszkania umiera, osoby, które zamieszkiwały dane mieszkanie razem z nią, będą zobowiązane do opuszczenia danego lokalu.

Zmiana służebności osobistej na rentę

Jak wspominano wcześniej służebność osobista może zostać w określonych przypadkach zmieniona na rentę. Dzieje się tak, gdy uprawniony do służebności swoje prawo wykonuje w sposób niezgodny z zasadami współżycia społecznego, pełen uchybień. W takim przypadku na żądanie właściciela nieruchomości może dojść do jej zmiany na rentę. Należy jednak wyraźnie podkreślić, że takiej zmiany może dokonać tylko na żądanie właściciela w przypadku dopuszczenia się uchybień przez osobę uprawnioną. Z roszczeniem zmiany służebności na rentę nie może jednak wystąpić, osoba na rzecz, której ustanowiono służebność osobistą.

Kiedy wygasa służebność osobista?

Służebność osobista wygasa wraz ze śmiercią osoby uprawnionej. Ponadto zaznaczyć należy, iż kodeks wskazuje, że służebności osobiste są niezbywalne a uprawnienie do ich wykonywania nie mogą zostać przeniesione.

Zniesienie służebności osobiste

Ze względu na stosowanie przepisów dotyczących służebności gruntowych do instytucji służebności osobistej możemy dodatkowo wskazać, że służebność osobista wygasa po 10 latach niewykonywania jej przez podmiot uprawniony

Cechy i funkcje służebności osobistej

Służebności osobistej nie można sprzedać ani zbyć. Ponadto służebność osobista nie podlega dziedziczeniu ani nie można jej nabyć poprzez zasiedzenie. Forma wykonywania służebności osobistej jest określany na podstawie osobistych potrzeb osoby uprawnionej oraz z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego oraz obowiązujących zwyczajów. Wszystkie wskazane cechy są spełnieniem głównej funkcji istnienia instytucji służebności osobistej, czyli funkcji alimentacyjnej lub dla zabezpieczenia bytowego osób fizycznych. Początkowo zamysłem przy wprowadzeniu do prawa instytucji służebności osobistej było zabezpieczenie sytuacji osób starszych, z czasem jednak zastosowanie tej instytucja zostało znacząco rozszerzone.

Opłaty przy służebności osobistej

Służebność osobista może mieć charakter odpłatny lub nieodpłatny. Osoba uprawniona może zostać zobowiązana do poniesienia kosztów korzystania z rzeczy. Możliwe jest jednak zastrzeżenie, że służebność nie będzie wiązała się z żadnymi kosztami. W takim wypadku uprawniony nie zostanie obciążony żadnymi świadczeniami na rzecz właściciela lokalu, nie zostanie, więc zobowiązany do płacenia czynszu.

Artykuł Służebność osobista – co to znaczy? Najważniejsze informacje pochodzi z serwisu Prawo Nieruchomości.